Fiscalité :

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Publié le 25/11/2020

Les revenus fonciers (en location non meublée) peuvent être soumis à deux régimes d’imposition : le Régime Micro Foncier ou le Régime Réel.

Pour savoir quel régime vous concerne ou quel régime est le plus adapté, vous devez d’abord répondre à deux questions préalables :
  1. Est-ce que vos revenus locatifs dépassent les 15 000 € annuels ?
  2. Est-ce que vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux...) seront bien supérieures à 30 % de vos revenus fonciers pour les 3 ans à venir ?
Régime Micro Foncier :
Ce régime simplifié vous concerne si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Vous n’aurez qu’à inscrire le total de vos loyers bruts de l’année dans votre déclaration d’impôts (formulaire 2042 sur la ligne 4BE : Recettes brutes sans abattement). Vous bénéficiez alors d’un abattement automatique de 30% sur vos revenus fonciers, seul 70% de ces revenus sont alors soumis à l’impôt sur le revenu. Vous ne pourrez donc déduire aucune charge de vos loyers bruts.
Attention les dispositifs comme le Besson, Robien, Borloo, Malraux, monuments historiques sont soumis à des régimes spéciaux.
Enfin si vos charges déductibles (intérêts de crédit immobilier, travaux...) sont bien supérieures à 30 %, il est sans doute plus intéressant de choisir le régime réel, mais dans ce cas, cette option sera 
irrévocable pendant 3 ans.


Régime réel :
Le régime réel vous concerne si vos revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 € ou si vos charges déductibles sont bien supérieurs à 30% de vos revenus fonciers.
Vous devez remplir en complément le formulaire 2044 et renseigner les revenus encaissés, toutes les charges supportées, voire le 
déficit foncier généré.
Les charges déductibles sont :
  • les travaux d’entretien et de réparation et d’amélioration
  • les intérêts d’emprunt (pour l’achat et les travaux)
  • les cotisations de l'assurance emprunteur
  • la taxe foncière
  • les charges de copropriété
  • les primes d’assurance (loyers impayés et PNO)
  • les diagnostics immobiliers
  • les frais de procédure
Cas des régimes spéciaux :
Le formulaire complémentaire n°2044 spécial est à remplir dans les cas suivants :
  • Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier pour lequel un régime spécial s'applique (exemple : monuments historiques)
  • Vous avez opté pour la déduction avec l'amortissement des logements neufs (exemple : dispositif "Borloo neuf")
  • Vous bénéficiez d'une déduction spécifique pour des dispositifs Scellier
  • Vous détenez des parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour la déduction par l'amortissement

Cas du dispositif Pinel ou Denormandie :
L’année qui suit l’acquisition ou l’achèvement du bien, c’est-à-dire quand vous demandez à bénéficier pour la première fois de la réduction d’impôt Pinel ou Denormandie, vous devez remplir également la déclaration annexe N°2044 EB.

Comment déclarer les revenus SCPI ?
Les revenus fonciers issus des parts de SCPI peuvent être déclarés au régime Micro Foncier ou au régime réel.
Néanmoins le Micro Foncier n’est possible que si :
  • vous avez déjà des revenus fonciers provenant de biens détenus en direct (non meublés et hors immobilier bénéficiant d’une loi de défiscalisation),
  • Votre cumul de revenus fonciers bruts, provenant des biens détenus en direct et des SCPI, ne dépasse pas 15 000 € par an.
A noter que si vous financez tout ou partie de vos SCPI à crédit, il est généralement plus intéressant d’opter pour le régime réel afin de déduire vos intérêts d’emprunt et le coût de l'assurance emprunteur.

Dispositif Loueur Meublé Non Professionnel :
Les revenus résultant de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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