Comment et pourquoi faire une allocation de SCPI ?

Placement idéal pour les investisseurs souhaitant se constituer ou diversifier un patrimoine avec un complément de revenus, les SCPI d'entreprise permettent de réaliser un objectif patrimonial simple et accessible pour la grande majorité des épargnants.


Si plusieurs fonds SCPI d'entreprise vous intéressent dans notre sélection, alors pourquoi ne pas diversifier votre investissement et faire votre allocation en fonction des critères ci-dessous ? Ainsi, vous diminuerez les risques en misant sur plusieurs zones géographiques ou différents secteurs d’activités.

Les critères vous permettant de constituer votre propre allocation d’actif :

La répartition sectorielle des SCPI :

Il existe différents types de SCPI d'entreprise. Elles se distinguent par la répartition du patrimoine :

  • Les SCPI de commerces investissent essentiellement dans des murs de magasins en pied d’immeubles dans les centres de ville, des centres commerciaux ou galeries commerciales. Ces actifs immobiliers sont loués à des commerces indépendants, des enseignes nationales et internationales.
  • Les SCPI de bureaux sont principalement investies dans des bureaux d’entreprise dans des quartiers d’affaires en Ile de France et en province.
  • Les SCPI diversifiées sont constituées d’actifs immobiliers dans des bureaux d’entreprise, des commerces et des entrepôts. Le gestionnaire est libre de la répartition du patrimoine.
  • Les SCPI spécialisées ciblent des actifs loués à des acteurs de l’éducation et de la santé par exemple.
Le choix de la Société de Gestion :

Il existe plus de 170 Sociétés Civiles de Placement Immobilier sur le marché (Source ASPIM au 31/12/19). Ces fonds sont gérés par des Société de Gestion qui doivent obtenir un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) :

  • La solidité financière : Il est essentiel d’investir dans des SCPI dont les Sociétés de Gestion présentent des performances économiques et financières solides. Comme toutes les sociétés, les critères d’évaluation de la solvabilité peuvent être le résultat net, les capitaux propres et le résultat d’exploitation. Ces indicateurs permettent ainsi d’investir dans des SCPI sans se soucier de la pérennité du gestionnaire d’actifs.
  • L’expérience de la Société de Gestion : Au-delà des critères financiers, il est préférable de choisir des gestionnaires d’actifs qui sont sur le marché immobilier depuis plusieurs années. Il est important d’analyser l’expertise historique et la réputation des différentes Sociétés de Gestion.
Les performances des SCPI :

Les rendements qui sont distribués par les différentes Sociétés Civiles de Placement immobilier sont un critère essentiel dans votre choix. Attention car les performances passées ne préjugent pas des performances futures…

  • Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) mesure le niveau de distribution du revenu foncier versé par la SCPI. En 2019, les SCPI ont présenté un TDVM attractif moyen de +4,40% (contre +4,35% en 2018), selon des chiffres publiés par l’ASPIM/IEIF.
  • Le Taux de Rendement interne (TRI) mesure la performance globale de la Société Civile de Placement Immobilier sur le long terme en prenant en compte les revenus qui sont distribués et la valorisation du capital. Le TRI permet d’obtenir une information sur la solidité du rendement et la pertinence de la politique de gestion dans le temps.
D’autres critères doivent être pris en compte dans le choix de votre SCPI :
  • Le Report à nouveau (RAN) peut être défini comme une réserve constituée par la SCPI. Le RAN est composé des revenus ou des plus-values qui n’ont pas été distribués aux associés. Il s’agit d’un « coussin de sécurité » qui permet à la SCPI de prévoir les aléas locatifs (vacance locative, baisse des loyers…). Ainsi, le gestionnaire peut décider de puiser dans cette réserve pour maintenir le dividende de la SCPI pour donner plus de stabilité dans la performance.
  • La répartition géographique du patrimoine de la SCPI est un critère important dans votre choix. Certaines SCPI sont investies sur la région île de France d’autres ont essentiellement constitué un patrimoine immobilier en province ou à l’étranger. Les choix d’investissement influent fortement sur le niveau de performance de la SCPI.
  • Le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI est un critère important dans votre choix. Certaines SCPI sont investies sur la région île de France d’autres ont essentiellement constitué un patrimoine immobilier en province ou à l’étranger. Les choix d’investissement influent fortement sur le niveau de performance de la SCPI.
Les principaux risques

L'investissement présente un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les principaux risques auxquels s’exposent les investisseurs en souscrivant des parts de SCPI sont les suivants :

  • Risque lié à la gestion discrétionnaire. Le style de gestion repose sur la sélection principalement d’actifs immobiliers. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie à tout moment dans les actifs disposant des meilleurs potentiels de revalorisation ou les plus performants.
  • Risque lié aux revenus de la SCPI. Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité, le départ d’un ou des locataires, par la baisse des loyers, ou la vacance locative.
  • Risque en capital. Le capital investi dans la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection. Le marché de l’immobilier est lié à l’offre et à la demande de biens immobiliers et a connu historiquement des phases de croissance et de baisse. Ces variations du marché immobilier peuvent avoir un impact défavorable sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs Immobiliers. Toute variation des conditions économiques peut avoir un impact significatif sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI et à ce titre engendrer une baisse de la valeur de son patrimoine. La somme récupérée peut être inférieure à la somme investie, en cas de baisse de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI sur la durée du placement.

  aide