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LMNP :
Loueur Meublé Non Professionnel

Percevoir des loyers et déléguer la gestion

Investissez dans une résidence (de tourisme, seniors, étudiants...) pour percevoir des revenus locatifs connus à l'avance et faiblement imposés sans vous soucier de la gestion des locataires.

Les objectifs

  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Préparer sa retraite
  • Diversifier son patrimoine

Les avantages et caractéristiques

  • La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine immobilier qui permet de bénéficier d'un régime fiscal attractif et d'une réglementation sensiblement moins contraignante que la location nue.
  • L'appartement loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises...).
  • L'investissement porte sur les résidences meublées de type : Résidences étudiantes, résidences de tourisme ou résidences de services séniors,...
Les principaux avantages :
  • Absence de soucis de gestion
  • Rénovation du bien à la fin du bail de location
  • Possibilité d'occuper le bien, jusqu'à 8 semaines par an, pour les résidences de tourisme.
  • Loyers non plafonnés.
  • Récupération de la TVA

Le cadre fiscal

Grâce au statut LMNP vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l'investissement et de ce fait percevoir des loyers nets d'impôt et nets de contributions sociales :

  • Intérêts d'emprunt
  • Frais de notaire
  • Charges de copropriété
  • Amortissement du bien immobilier
  • Taxes foncières
  • Travaux d'aménagement
  • Honoraires de cabinet comptable
  • Amortissement du mobilier

Les revenus en Location Meublée Non Professionnelle sont classés dans la catégorie fiscale des « BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non celle des revenus fonciers.  Grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel, il est possible d'utiliser l'amortissement pour alléger les prélèvements fiscaux et sociaux.

Il n'y a pas de conditions particulières concernant le logement hors le fait qu'il doit être loué meublé.

Pour profiter du statut, l'investisseur doit néanmoins réaliser moins de 23 000 € TTC de recettes annuelles au titre de l'activité de loueur en meublé ou que les recettes  de cette activité représentent moins de 50 % de ses revenus globaux. Si ces 2 critères ne sont pas remplis, l'investisseur devra opter pour le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et devra s'enregistrer au Registre du Commerce et des sociétés (RCS).

(1) Si les recettes tirées de votre activité de location meublée ne dépassent pas 70 000 euros par an, alors vous relevez du régime micro BIC.
Ce régime autorise un abattement forfaitaire pour frais de 50%. En contrepartie de l'application de cet abattement, les charges engagées pour l'exercice de votre activité ne pourront pas être déduites.
Pour bénéficier du régime micro BIC, vous devez renseigner une déclaration n° 2042 C.

(2) Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.
Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats ...)

Le régime Censi-Bouvard

Les biens concernés sont ceux situés dans des résidences de services :
  • Résidences éligibles EHPAD
  • Résidences Séniors
  • Résidences étudiantes
L’avantage fiscal :
  • Réduction d’impôts de 11% du prix hors taxes du logement
  • Possibilité d’acheter plusieurs biens immobiliers annuellement dans la limite de 300 000€ hors taxes (tout dépassement ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôts)
  • La réduction d’impôts s’étale de façon linéaire sur 9 ans
  • Si le montant de la réduction d’impôts dépasse le montant de l’impôt à payer, le solde non utilisé d’une année donné est reportable les 6 années suivantes
  • Entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€ mais peut être cumulé avec d’autres dispositifs (Pinel…)
Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié aux revenus

Les revenus fonciers proviennent des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité du locataire, la baisse des loyers ou la vacance locative (départ du locataire, difficulté à louer le bien…).*
Dans le cas des résidences de services, la gestion du bien est déléguée par le propriétaire à un exploitant professionnel. L’acquéreur doit être conscient des risques liés à l’exploitant (mauvaise gestion de la résidence, faillite…).

Risque fiscal (cas du dispositif Censi-Bouvard)

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.**
Le bénéfice de ces incitations fiscales entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

Risque sur le statut de « Loueur en meublé non professionnel »

La pérennité du statut « Loueur en meublé non professionnel » ne peut être garantie sur la durée de l’investissement.
Le bénéfice de ces incitations fiscales entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

*Ni le promoteur, ni le commercialisateur, ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent donc pas le taux d’occupation
** La responsabilité du promoteur et/ou du commercialisateur ne pourra être invoquée en cas de remise en cause et/ou de perte du bénéfice de l’avantage fiscal.

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