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Nue-propriété

Acquérir un appartement à un prix réduit

Investissez à prix réduit. Percevez sous la forme d’une décote immédiate sur le prix d’achat la totalité des loyers nets d’impôts. Devenez pleinement propriétaire du bien au bout de 15 à 20 ans.

Les objectifs

  • Diversifier son patrimoine
  • Préparer sa retraite
  • Constituer & transmettre son patrimoine

Les avantages et caractéristiques

Acheter un bien en nue-propriété permet de capter dès l'achat, sous forme de réduction du prix, l'équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés et sans aléas et d'économiser les frais de notaire, puisque l'assiette est réduite de 30 à 50 %. Il s'agit d'un bien neuf ou ancien dont l'usufruit est exploité par un bailleur institutionnel pour une durée minimum de 15 ans

Le principe de la Nue-Propriété est celui du démembrement inscrit dans le Code Civil. La pleine propriété est en effet séparée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit :
  • L'usufruitier dispose du droit d'occuper le bien (usus) et de celui d'en percevoir les fruits (fructus).
  • Le nu-propriétaire dispose lui du droit d'aliéner le capital (abusus).
La pleine propriété d'un bien est donc répartie comme suit :
  • L'investisseur acquiert la nue-propriété (les murs) d'un bien immobilier, pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété, se constituant ainsi un patrimoine à prix minoré et des revenus à terme.
  • Le bailleur acquiert simultanément l'usufruit (l'usage) du bien qu'il louera pour une durée fixe (15 à 20 ans)

Au terme du démembrement, l'investisseur devient pleinement propriétaire du bien. Il pourra alors choisir de vendre, louer ou reprendre le bien pour l'occuper en fonction de ses objectifs. Il est impossible pour le nu-propriétaire d'occuper le bien, de le louer à un ascendant ou à un descendant.

Le cadre fiscal

  • La valeur du bien n'est pas comprise dans l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire.
  • La taxe foncière, petites et grosses réparations, est à la charge de l'usufruitier.
  • Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants.
  • Le dispositif n'est pas soumis au plafonnement global de 10 000 €.

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié à l’usufruitier

La solvabilité de l’usufruitier et sa capacité à effectuer les travaux de rénovation au terme du démembrement ne peut être garantie sur la durée de l’investissement.

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