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SCPI :
Société Civile de Placement Immobilier

Souscrire un produit d'épargne immobilier

Investissez même avec un budget limité et percevez des revenus sans vous soucier de la gestion locative.

Les objectifs

  • Diversifier son patrimoine
  • Préparer sa retraite
  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Constituer & transmettre son patrimoine

Les avantages et caractéristiques

Une SCPI est la propriété collective de biens immobiliers exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morales appelées “associés”. Son objet consiste exclusivement en l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Elle a pour objectif de distribuer régulièrement des revenus aux associés (en règle générale, la distribution est trimestrielle) qui sont le fruit de la location du patrimoine immobilier.

Il existe deux grandes familles de SCPI :

  • les SCPI d’entreprise qui sont investies en locaux immobiliers du « secteur tertiaire » : bureaux, commerces (magasins et boutiques), locaux d’activité, entrepôts.
  • les SCPI d’habitation qui ne doivent détenir que des logements, acquis neufs ou restructurés.
Les avantages de cette formule de placement sont multiples :
  • Accessibilité à l'immobilier avec des mises de fonds faibles
  • Revenus réguliers potentiels grâce à l'étalement des échéanciers des baux
  • Absence de soucis de gestion en contrepartie de commissions de gestion
  • Mutualisation des risques locatifs grâce à une diversification typologique (bureaux, commerce…), géographique des investissements et dans sa composition des locataires.
Les indicateurs clés des SCPI

Le taux d'occupation financier (TOF) est l'expression de la performance locative de la SCPI. Il mesure l’attrait du patrimoine locatif. C’est donc le reflet de la confiance des locataires dans le parc immobilier détenu par le gestionnaire. Plus le taux d’occupation financier est élevé, plus le gérant de la SCPI redistribue des revenus à ses clients.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) ) atteste de la rentabilité de la SCPI dans le temps généralement sur 5 ans, 10 ans ou 15 ans.
Cet indicateur prend en compte à la fois les loyers versés et la revalorisation de la part.
Le TRI offre ainsi la possibilité objective de comparer les SCPI entre elles sur un même laps de temps (passé).

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) mesure le revenu distribué par la SCPI sur une année par rapport au prix moyen de la part.

La localisation et la répartition des types de biens sont des éléments importants de comparaison. La localisation peut indiquer les marchés dans lesquels la demande locative est forte (exemple Ile de France), ainsi que la typologie de ces mêmes immeubles (généralement bureaux, commerces ou encore entrepôts).

La capitalisation d’une SCPI représente sa valeur totale, ou sa taille. Plus elle est élevée, plus le nombre de biens immobiliers est important et le produit diversifié. Le risque sera d’avantage dilué pour une SCPI dotée d’une forte capitalisation.

Le cadre fiscal

Nous traitons ici des points essentiels de la fiscalité au 1er janvier 2019 des personnes physiques résidents en France soumises au barème progressif de l’impôt sur les revenus.

La fiscalité des SCPI est identique à celle de l'immobilier classique. Chaque associé est imposé sur les loyers perçus à hauteur de sa quote-part. Pour que ce dernier remplisse facilement sa déclaration de revenus, la société de gestion lui adresse chaque année toutes les informations nécessaires.

Dans le détail :

  • L'Associé personne physique n'est pas imposé sur le revenu qu'il perçoit effectivement mais sur sa quote-part de résultats déterminés selon les règles applicables aux revenus fonciers après imputations des frais, charges, dépenses d'entretien et de réparation.
  • Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (les intérêts d'emprunts sont déductibles des seuls revenus fonciers). La fraction non imputée est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  • La plus-value est exonérée d'impôt après 22 ans de détention des parts et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
  • Les cessions d'un montant inférieur à 15 000 € ne bénéficient pas de l'exonération d'impôt sur les plus-values.

Les principaux risques

L'investissement présente un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les principaux risques auxquels s’exposent les investisseurs en souscrivant des parts de SCPI sont les suivants :

Risque lié à la gestion discrétionnaire

Le style de gestion repose sur la sélection principalement d’actifs immobiliers. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie à tout moment dans les actifs disposant des meilleurs potentiels de revalorisation ou les plus performants.

Risque lié aux revenus de la SCPI

Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité, le départ d’un ou des locataires, par la baisse des loyers, ou la vacance locative.

Risque en capital

Le capital investi dans la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection. Le marché de l’immobilier est lié à l’offre et à la demande de biens immobiliers et a connu historiquement des phases de croissance et de baisse. Ces variations du marché immobilier peuvent avoir un impact défavorable sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs Immobiliers. Toute variation des conditions économiques peut avoir un impact significatif sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI et à ce titre engendrer une baisse de la valeur de son patrimoine. La somme récupérée peut être inférieure à la somme investie, en cas de baisse de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI sur la durée du placement.

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