Les objectifs du dispositif :

Créer du déficit foncier sur ses autres revenus immobiliers
Préparer sa retraite
Se constituer un patrimoine
Transmettre un patrimoine

Le profil de l’investisseur :

Propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif générant des revenus fonciers imposables > 10 000 €
TMI > ou égal à 30 %

Les caractéristiques du dispositif :

Les biens concernés :

Tous biens avec travaux loués non meublés

Les caractéristiques de l’investissement :

Possibilité d’acquérir plusieurs biens sur une année civile et d’y réaliser des travaux de réhabilitation
Les revenus et dépenses sont soumis au régime des revenus fonciers
Loyers non plafonnés

La durée de l'engagement :

Location nue de 3 ans minimum au-delà de la dernière année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global

Le cadre fiscal :

Les revenus et dépenses sont soumis au régime des revenus fonciers
Le déficit foncier est déductible du revenu global (hors intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700 €/an ; si le revenu global est insuffisant, déduction sur les revenus fonciers et possibilité de report sur les 10 années suivantes
Non soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié aux revenus

Les revenus fonciers proviennent des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité du locataire, la baisse des loyers ou la vacance locative (départ du locataire, difficulté à louer le bien…).*

Risque fiscal

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.**

*Ni le promoteur, ni le commercialisateur, ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent donc pas le taux d’occupation
** La responsabilité du promoteur et/ou du commercialisateur ne pourra être invoquée en cas de remise en cause et/ou de perte du bénéfice de l’avantage fiscal.

Questions fréquentes

Vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers à partir du moment où vous mettez en location un logement nue (non meublé). Par ailleurs, vous devez opter pour le régime d’imposition au réel. Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, vous allez alors reporter dans votre déclaration d’impôts un déficit foncier.

L’intérêt du déficit foncier est qu’il vient diminuer d’autant vos revenus imposables (salaires ou retraite), ce qui permet mécaniquement de réduire le montant de votre impôt sur le revenu. Pour bénéficier pleinement de ce mécanisme, il est recommandé d’être fortement imposable (TMI égale ou supérieure à 30%) et/ou d’être propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif générant des revenus fonciers importants.

Vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an, au-delà de cette limite les sommes ne sont plus déductibles. Néanmoins, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit pendant 10 ans de vos revenus fonciers (seulement 6 ans sur l’ensemble de vos revenus)

Tous les biens non meublés sont éligibles au déficit foncier, néanmoins ce sont les logements anciens avec de faibles performances énergétiques qui offrent le plus d’opportunité. Par exemple, un propriétaire détenant un logement avec un mauvais diagnostic DPE devra engager des travaux conséquents pour améliorer l’empreinte carbone de son bien, et le déficit foncier lui permettra de limiter le coût global de sa rénovation. Autre exemple, un investisseur s’intéressant à un appartement ancien va calculer dans son enveloppe de financement les frais de remise aux normes énergétiques de son futur bien et le déficit foncier va lui permettre de réduire le coût global de son investissement.

Plus vous êtes imposé, plus l’avantage fiscal devient intéressant. En effet, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), le déficit foncier va vous permettre de faire des économies plus ou moins importantes. Prenons un exemple sur la base d’un déficit foncier de 10 000 €, une personne avec une TMI de 11% va économiser 1 100 € d’impôts alors qu’une personne avec une TMI de 30% va économiser 3 000 €.

Les charges pouvant être prises en compte pour créer du déficit foncier sont multiples : les intérêts d’emprunt (à déduire en premier car uniquement déductibles des revenus fonciers), les travaux d’entretien et de réparation et d’amélioration, les cotisations de l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance (loyers impayés et PNO), les diagnostics immobiliers et les frais de procédure

Le bien immobilier doit être loué pour une période de 3 ans minimum. En effet, lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global au titre d'une année, votre bien immobilier doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

La défiscalisation par un investissement immobilier en déficit foncier n’entraine aucun plafonnement des loyers ou des ressources du locataire.

Optimiser ses revenus locatifs tout en réduisant ses impôts

Les objectifs du dispositif :

Le profil de l’investisseur :

Les caractéristiques du dispositif :

Les principaux risques

Questions fréquentes

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Quel est l’intérêt du déficit foncier ?

Est-ce qu’il y a un plafond pour le montant du déficit foncier ?

Quels sont les types de biens qui génèrent du déficit foncier ?

Quel est l’avantage fiscal du déficit foncier ?

Quelles sont les charges déductibles ?

Y a-t-il une durée d’engagement de location pour bénéficier du déficit foncier ?

Doit-on respecter un plafonnement des loyers ou des ressources du locataire ?