En savoir plus sur la loi Malraux

Entrée en vigueur en 1962, la loi Malraux a été mise en place par André Malraux, le ministre de la Culture de l’époque, afin de faciliter la restauration immobilière et compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français.

Les objectifs du dispositif

Défiscaliser
Préparer sa retraite
Se constituer un capital
Transmettre un patrimoine

Le profil de l’investisseur :

Impôts de 8.000 € à 30.000 €
Bénéfices Fonciers < 10.000 €
TMI > ou égal à 30 %

Les caractéristiques du dispositif :

Les biens concernés :

Immeubles faisant l’objet d’une restauration complète, destinés à la location et situés dans :
- Des sites patrimoniaux remarquables (SPR), sans limitation de temps
- Pour les quartiers anciens dégradés (QAD) ou présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés, le dispositif est reporté jusqu’au 31/12/2023 (réduction de 30 %).
- Quartier ancien dégradé, jusqu’au 31/12/2022
- Quartier représentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé
- Opération déclarée d’utilité publique où le SPR est couvert soit pour un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, soit par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP)

Les caractéristiques de l’investissement :

Encadré soit par la loi VIR ( Vente d’Immeuble à Rénover) avec un échéancier des travaux intégré à l’acte notarié, ou création d’une ASL (Association Syndicale libre de copropriétaires encadrant les appels de fonds travaux
Possibilité d’acquérir un ou plusieurs biens et d’y réaliser des travaux de réhabilitation après la délivrance du permis de construire
Impossibilité d’occuper le bien, de le louer à un ascendant ou descendant

La durée de la location :

Loyers non plafonnés sur 9 ans minimum à usage d’habitation principale

Le cadre fiscal :

Il s’agit d’une réduction d’impôt sur des travaux réalisés :
- 30 % pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un PSMV approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé
- 22 % dans les autres cas
Plafond pluriannuel de 400 000 € sur 4 ans de travaux
Report de la réduction d’impôt non utilisée sur les 3 années suivantes
Non soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €
Les revenus et charges de droit commun sont soumis au régime des revenus fonciers
Les intérêts d’emprunts sont déduits des revenus fonciers

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié aux revenus

Les revenus fonciers proviennent des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité du locataire, la baisse des loyers ou la vacance locative (départ du locataire, difficulté à louer le bien…).*

Risque fiscal

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.**

*Ni le promoteur, ni le commercialisateur, ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent donc pas le taux d’occupation
** La responsabilité du promoteur et/ou du commercialisateur ne pourra être invoquée en cas de remise en cause et/ou de perte du bénéfice de l’avantage fiscal.

Questions fréquentes

D’où vient la loi Malraux ?

Datant de 1962, la loi Malraux est un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière. Cette loi est entrée en vigueur sous l’impulsion du ministre de la culture de l’époque, André Malraux, elle vise toujours à préserver et mettre en valeur le patrimoine immobilier historique.

Quel est le montant de réduction d’impôts offert par le dispositif Malraux ?

La réduction d’impôt est comprise entre 22% et 30% du montant des travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Soit jusqu’à 88 000 € ou 120 000 € de réduction d’impôts selon le type d’opération immobilière. A noter que si votre montant de réduction d’impôts dépasse votre montant d’impôt exigible, vous pouvez reporter « cet excèdent » de réduction d’impôts au titre des 3 années suivant la réalisation des travaux. Bien évidement, vous ne pouvez déduire en complément vos dépenses de travaux Malraux de vos revenus fonciers.

Est-ce que la réduction d’impôt Malraux intègre le plafond global des niches fiscales ?

Non la réduction d'impôt offert par le dispositif Malraux n'intègre pas le plafond global des niches fiscales de 10 000 € et peut donc se cumuler à d’autres opérations de défiscalisation.

Quels sont les biens immobiliers concernés par le dispositif Malraux ?

La loi Malraux a pour objectif la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable. C’est donc un projet d’ensemble sur un édifice qui ne peut se limiter à la rénovation d’un seul appartement ou d’une partie du bâtiment. L’immeuble doit se situer dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans un quartier d’habitat ancien dégradé.

Jusqu’à quel montant peut-on investir dans le dispositif Malraux ?

Le plafond n’est pas lié à la valeur du bien mais au montant des travaux. La réduction d’impôt est égale à 22% ou 30% du montant des travaux plafonnés à 400 000 € sur une période de 4 ans. Ainsi, vous pouvez investir en même temps dans plusieurs biens en loi Malraux, mais le coût global de vos travaux de rénovation ne doit pas dépasser les 400 000 €, les dépenses au-delà de cette limite ne donneront plus droit à une réduction d’impôts.

Y a-t-il une durée d’engagement de location pour bénéficier du dispositif Malraux ?

Le bien immobilier doit être loué pour une période de 9 ans minimum. Vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal, à vos enfants ou à vos parents. Par ailleurs si votre locataire donne son congé, vous devez relouer votre bien le plus vite possible. L’administration fiscale peut tolérer une période de vacance si vous prouvez que vous êtes en recherche active d’un nouveau locataire.

Que se passe t-il en cas de revente avant la période des 9 ans ?

Si vous revendez votre appartement avant la période des 9 ans de location, votre avantage fiscal est annulé. Vous serez alors contraint de rembourser la réduction d’impôts dont vous avez bénéficiée.

Quel est la différence entre le dispositif Malraux et le dispositif Monuments historiques ?

A première vue, les deux dispositifs se ressemblent, ils ciblent tous les deux des patrimoines immobiliers anciens et souvent remarquables. Néanmoins, la loi Malraux ne concerne pas uniquement des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques. Par ailleurs, les règles d’éligibilité divergent mais la principale différence concerne l’avantage fiscal, la loi Malraux donne droit à une réduction d’impôts alors que la loi concernant les Monuments Historiques permet de réduire le montant de ses revenus imposables.

Loi Malraux