aide

Nue-propriété

Acquérir un appartement à un prix réduit

Investissez à prix réduit. Percevez sous la forme d’une décote immédiate sur le prix d’achat la totalité des loyers nets d’impôts. Devenez pleinement propriétaire du bien au bout de 15 à 20 ans.

Les objectifs

  • Diversifier son patrimoine
  • Préparer sa retraite
  • Constituer & transmettre son patrimoine

Les avantages et caractéristiques

Acheter un bien en nue-propriété permet de capter dès l'achat, sous forme de réduction du prix, l'équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés et sans aléas et d'économiser les frais de notaire, puisque l'assiette est réduite de 30 à 50 %. Il s'agit d'un bien neuf ou ancien dont l'usufruit est exploité par un bailleur institutionnel pour une durée minimum de 15 ans

Le principe de la Nue-Propriété est celui du démembrement inscrit dans le Code Civil. La pleine propriété est en effet séparée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit :
  • L'usufruitier dispose du droit d'occuper le bien (usus) et de celui d'en percevoir les fruits (fructus).
  • Le nu-propriétaire dispose lui du droit d'aliéner le capital (abusus).
La pleine propriété d'un bien est donc répartie comme suit :
  • L'investisseur acquiert la nue-propriété (les murs) d'un bien immobilier, pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété, se constituant ainsi un patrimoine à prix minoré et des revenus à terme.
  • Le bailleur acquiert simultanément l'usufruit (l'usage) du bien qu'il louera pour une durée fixe (15 à 20 ans)

Au terme du démembrement, l'investisseur devient pleinement propriétaire du bien. Il pourra alors choisir de vendre, louer ou reprendre le bien pour l'occuper en fonction de ses objectifs. Il est impossible pour le nu-propriétaire d'occuper le bien, de le louer à un ascendant ou à un descendant.

Le cadre fiscal

  • La valeur du bien n'est pas comprise dans l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire.
  • La taxe foncière, petites et grosses réparations, est à la charge de l'usufruitier.
  • Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants.
  • Le dispositif n'est pas soumis au plafonnement global de 10 000 €.

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié à l’usufruitier

La solvabilité de l’usufruitier et sa capacité à effectuer les travaux de rénovation au terme du démembrement ne peut être garantie sur la durée de l’investissement.

Questions fréquentes

Cela dépend de votre situation patrimoniale et financière, ainsi que de vos objectifs de placement. Néanmoins ce type d’investissement est particulièrement intéressant pour des particuliers ayant de de bons revenus et par conséquent fortement imposés. En effet, vous achetez un bien immobilier avec une forte décote et vous ne percevez pas de revenus pendant toute la période du démembrement, ce qui évite d’alourdir vos impôts. A la fin du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété de votre bien sans aucuns frais supplémentaires.

Là aussi, cela dépendra de votre situation quand vous retrouverez la pleine propriété de votre logement. Plusieurs options s’offriront alors à vous : Soit conserver le bien pour y habiter, Soit conserver le bien pour le louer et ainsi obtenir des revenus complémentaires, option intéressante en cas de retraite, Soit revendre le bien si les conditions de marché sont favorables

En moyenne, les décotes sont de 30% à 40% sur le prix d’achat d’un bien en pleine propriété. Cette décote est corrélée à la durée du démembrement.

Le principal inconvénient de l'achat en nue-propriété réside dans l'impossibilité de jouir de l'usage du bien durant la phase de démembrement. En cas de mise en location du bien dont la propriété est démembrée par exemple, seul l'usufruitier est en mesure de collecter les revenus locatifs. Il est donc important d'anticiper ce manque à gagner provisoire lors de la conception de votre plan d'investissement, et notamment de ne pas comptabiliser les loyers générés par la location du bien comme une source de revenu dans le cadre du remboursement de votre crédit immobilier.

En ce qui concerne les impôts locaux, vous n'avez pas, en tant que nu-propriétaire, à vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, toutes deux à la charge de l'usufruitier et le dispositif n'est pas soumis au plafonnement global de 10 000 €.

Dans les territoires en forte tension foncière et dans un contexte de restriction des finances publiques, le schéma de démembrement nus propriétaires-investisseurs et usufruitiers-bailleurs institutionnel trouve toute son utilité : sans mobiliser de fonds propres, il permet aux bailleurs sociaux de produire rapidement des logements adaptés à leurs besoins et à la demande de leur portefeuille de locataires. Le bailleur institutionnel achète en bloc l’usufruit temporaire de l’immeuble pour une durée longue. Il loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, à des loyers sociaux ou intermédiaires. L’acquisition de l’usufruit est autofinancée par les loyers perçus sur la durée. Ces logements ne nécessitent ni subvention pour surcharge foncière, ni immobilisation des fonds propres du bailleur.

Le coût d'un bien immobilier acheté en nue-propriété est inférieur au coût d'acquisition d'un bien acheté en pleine propriété. Vous profitez ainsi d'une décote de 30 à 40 % sur le prix de vente ; Vos intérêts d'emprunt peuvent être déduits de vos revenus fonciers si vous achetez à crédit, à condition que l'usufruit soit détenu par un bailleur social ou par un bailleur redevable de l'impôt sur le revenu ; Vous ne supportez pas les charges de gestion et d'entretien du logement, qui sont supportées par l'usufruitier ; Vous évitez les risques liés à la gestion locative ; Le bien en nue-propriété n’entre pas dans l'assiette taxable de l’IFI (hors cas spécifiques des impositions partagées entre usufruitier et nu-propriétaire) Vous êtes exonéré de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, puisqu'elles sont prises en charge par l'usufruitier ; Vous récupérez automatiquement et sans aucun frais supplémentaire la pleine propriété du bien une fois la période de démembrement terminée ; Vous pouvez céder la nue-propriété à vos héritiers à tout moment et bénéficier d'une fiscalité avantageuse.

  aide