En savoir plus sur la nue-propriété

Les objectifs du dispositif

Préparer sa retraite
Se constituer un patrimoine
Transmettre un patrimoine

Le profil de l’investisseur

Personnes physiques dont l’âge est en rapport avec l’objectif et avec la durée du démembrement (de l’ordre de 15/20 ans).
Revenus stables
Assujettis à l’IFI
Bailleur ayant des revenus fonciers positifs avec une capacité d’épargne
TMI > ou égal à 41 %

Les caractéristiques du dispositif

Les biens concernés :

Neuf et ancien dont l’usufruit est exploité par un bailleur institutionnel pour une durée minimum de 15 ans

Les caractéristiques de l’investissement :

Investissement en démembrement temporaire : la valeur de la NP est déterminée par un % de la PP ( de l’ordre de 58 % à 70 %) fixée par l’opérateur (en relation avec la mairie de la ville)
Possibilité d’acquérir plusieurs biens sur une année civile
L’usufruit de l’immeuble est acheté par un bailleur social pour la durée du Loyers non plafonnés démembrement (usufruit temporaire). Au-delà l’investisseur retrouve la pleine propriété
Impossibilité pour le nu-propriétaire d’occuper le bien, de le louer à un ascendant ou descendant
Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement. Ils restent entre les mains de l’usufruitier

La durée de l’engagement :

Durée de l’investissement variable de 15 ans à 20 ans imposée par l’opération immobilière

Le cadre fiscal :

La valeur du bien n’est pas comprise dans l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire
Taxe foncière, petites et grosses réparations à la charge de l’usufruitier
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers
Non soumis au plafonnement global de 10 000 €
A noter en présence d’un objectif de transmission : le montant des droits de donation est déterminé sur la base de la seule nue-propriété du bien. La valeur de celle-ci est déterminée suivant la valeur d’usufruit résiduel. Si le barème fiscal visant le démembrement temporaire est souvent favorable en présence d’une durée résiduelle supérieure à 10 années entières, toutefois ces dispositions ne doivent pas avoir pour effet de donner à l’usufruit une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager (RM de Broissia du 27 juin 1994) qui se doit en dernier lieu d’être retenue
À l'issue de la période de démembrement, la plus-value est calculée par rapport à la valeur en Pleine-Propriété à l'acquisition

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié à l’usufruitier

La solvabilité de l’usufruitier et sa capacité à effectuer les travaux de rénovation au terme du démembrement ne peut être garantie sur la durée de l’investissement.

Questions fréquentes

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Cela dépend de votre situation patrimoniale et financière, ainsi que de vos objectifs de placement. Néanmoins ce type d’investissement est particulièrement intéressant pour des particuliers ayant de de bons revenus et par conséquent fortement imposés. En effet, vous achetez un bien immobilier avec une forte décote et vous ne percevez pas de revenus pendant toute la période du démembrement, ce qui évite d’alourdir vos impôts. A la fin du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété de votre bien sans aucuns frais supplémentaires.

Que faire à la fin du démembrement ?

Là aussi, cela dépendra de votre situation quand vous retrouverez la pleine propriété de votre logement. Plusieurs options s’offriront alors à vous : Soit conserver le bien pour y habiter, Soit conserver le bien pour le louer et ainsi obtenir des revenus complémentaires, option intéressante en cas de retraite, Soit revendre le bien si les conditions de marché sont favorables

Quelle décote puis-je espérer en nue-propriété ?

En moyenne, les décotes sont de 30% à 40% sur le prix d’achat d’un bien en pleine propriété. Cette décote est corrélée à la durée du démembrement.

Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?

Le principal inconvénient de l'achat en nue-propriété réside dans l'impossibilité de jouir de l'usage du bien durant la phase de démembrement. En cas de mise en location du bien dont la propriété est démembrée par exemple, seul l'usufruitier est en mesure de collecter les revenus locatifs. Il est donc important d'anticiper ce manque à gagner provisoire lors de la conception de votre plan d'investissement, et notamment de ne pas comptabiliser les loyers générés par la location du bien comme une source de revenu dans le cadre du remboursement de votre crédit immobilier.

Quelle est la fiscalité de l’investissement en nue-propriété ?

En ce qui concerne les impôts locaux, vous n'avez pas, en tant que nu-propriétaire, à vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, toutes deux à la charge de l'usufruitier et le dispositif n'est pas soumis au plafonnement global de 10 000 €.

Pourquoi rencontre-t-on souvent des bailleurs institutionnels comme usufruitier ?

Dans les territoires en forte tension foncière et dans un contexte de restriction des finances publiques, le schéma de démembrement nus propriétaires-investisseurs et usufruitiers-bailleurs institutionnel trouve toute son utilité : sans mobiliser de fonds propres, il permet aux bailleurs sociaux de produire rapidement des logements adaptés à leurs besoins et à la demande de leur portefeuille de locataires. Le bailleur institutionnel achète en bloc l’usufruit temporaire de l’immeuble pour une durée longue. Il loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, à des loyers sociaux ou intermédiaires. L’acquisition de l’usufruit est autofinancée par les loyers perçus sur la durée. Ces logements ne nécessitent ni subvention pour surcharge foncière, ni immobilisation des fonds propres du bailleur.

Quels sont les avantages de l’investissement en nue-propriété ?

Le coût d'un bien immobilier acheté en nue-propriété est inférieur au coût d'acquisition d'un bien acheté en pleine propriété. Vous profitez ainsi d'une décote de 30 à 40 % sur le prix de vente ; Vos intérêts d'emprunt peuvent être déduits de vos revenus fonciers si vous achetez à crédit, à condition que l'usufruit soit détenu par un bailleur social ou par un bailleur redevable de l'impôt sur le revenu ; Vous ne supportez pas les charges de gestion et d'entretien du logement, qui sont supportées par l'usufruitier ; Vous évitez les risques liés à la gestion locative ; Le bien en nue-propriété n’entre pas dans l'assiette taxable de l’IFI (hors cas spécifiques des impositions partagées entre usufruitier et nu-propriétaire) Vous êtes exonéré de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, puisqu'elles sont prises en charge par l'usufruitier ; Vous récupérez automatiquement et sans aucun frais supplémentaire la pleine propriété du bien une fois la période de démembrement terminée ; Vous pouvez céder la nue-propriété à vos héritiers à tout moment et bénéficier d'une fiscalité avantageuse.

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