En savoir plus sur le Monuments historiques

Les objectifs du dispositif

Défiscaliser
Préparer sa retraite
Se constituer un capital
Transmettre un patrimoine

Le profil de l’investisseur :

Revenus exceptionnels ou conséquents (+ 30 000 € d’impôts / an)
TMI > ou égal à 41 %.

Les caractéristiques du dispositif :

Les biens concernés :

Immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine.

Les caractéristiques de l’investissement :

Possibilité d’acquérir plusieurs biens sur une année civile
Possibilité d’occuper le bien, de le louer à un ascendant ou descendant (sous conditions)
Loyers non plafonnés

La durée de la location :

Durée de détention de 15 ans minimum

Le cadre fiscal

L’immeuble produit des revenus et n’est pas occupé par le propriétaire : les charges foncières sont déduites des revenus fonciers
L’immeuble ne produit aucun revenu : les charges foncières sont déduites du revenu global
L’immeuble produit du revenu imposable et est occupé par son propriétaire :les charges se rapportant à la partie de l’immeuble que le propriétaire se réserve sont déduites du revenu global, les autres charges réduisent le revenu foncier
Non soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié aux revenus

Les revenus fonciers proviennent des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité du locataire, la baisse des loyers ou la vacance locative (départ du locataire, difficulté à louer le bien…).*

Risque fiscal

Le non-respect des règles d’éligibilité liées à ce dispositif peut entraîner la perte de la totalité ou d’une partie du bénéfice des incitations fiscales.**

*Ni le promoteur, ni le commercialisateur, ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent donc pas le taux d’occupation
** La responsabilité du promoteur et/ou du commercialisateur ne pourra être invoquée en cas de remise en cause et/ou de perte du bénéfice de l’avantage fiscal.

Questions fréquentes

Quel est l’origine de la loi Monuments historiques ?

C’est le plus vieux dispositif de défiscalisation immobilière en vigueur, son origine remonte à 1913 et son objectif demeure toujours de sauvegarder le patrimoine immobilier historique.

Quel est l’intérêt du dispositif Monument Historique ?

Contrairement à un bien immobilier classique, le coût des travaux de rénovation réalisés sur un bien éligible à loi Monument Historique est déduit du revenu imposable sans aucune limite et hors plafonnement des niches fiscales. Autrement dit, vous n’êtes pas plafonné au 10 700 € de déficit foncier annuel, c’est pourquoi certains parlent de « déficit foncier déplafonné » ou de « super déficit foncier ». Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposables avec des TMI à 41% et 45%. Enfin, en investissant dans ce type de bien, vous participez à la conservation du patrimoine français en réhabilitant des édifices remarquables souvent à fort caractère historique.

Quel est le montant de réduction d’impôts offert par le dispositif Monument Historique ?

Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt mais d’une déduction de vos dépenses de travaux sur vos revenus imposables. Concrètement la réduction est donc égale à votre tranche marginale d’imposition. Prenons un exemple sur la base de 30 000 € de travaux, un ménage avec une TMI de 30% pourrait donc obtenir une réduction d’impôts de 9 000 € alors qu’un ménage avec une TMI de 45% obtiendrait 13 500 € de réduction d’impôts.

Quels sont les biens immobiliers concernés par le dispositif Monument Historique ?

L’immeuble doit être classé “Monuments Historiques” ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historique. Ce dispositif ne peut se limiter à la rénovation d’un seul appartement ou d’une partie du bâtiment, il s’inscrit d’un projet global de rénovation d’un édifice remarquable.

Jusqu’à quel montant peut-on investir dans le dispositif Monument Historique ?

Il n’y a aucune limite imposée au dispositif Monuments historiques, un investisseur peut acquérir plusieurs biens éligibles à ce dispositif. L’ensemble des dépenses de travaux éligibles peut être déduit des revenus imposables. Néanmoins le propriétaire devra conserver son bien pendant une durée minimum de 15 ans.

Peut-on louer le bien à ses enfants ou à ses parents ?

Il est parfaitement possible de louer votre bien à vos enfants ou à vos parents à partir du moment où ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.

Peut-on occuper le bien et bénéficier de l’avantage fiscal Monument Historique?

Oui il est parfaitement possible d’occuper le bien, en revanche la déduction est limitée à 50 % des travaux et s’impute uniquement sur le revenu global.

L’avantage fiscal Monument Historique rentre t-il dans le plafond des niches fiscales ?

Non la réduction d'impôts générée par le dispositif Monument Historique n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (fixé à 10 000 € par an de réduction d’impôts). Les frais des travaux éligibles à la loi Monument Historique ne sont pas limités non plus par le plafond annuel de déficit foncier fixé à 10 700 €.

Quelle est la différence entre le dispositif Monuments historiques et le dispositif Malraux ?

Les deux dispositifs ambitionnent tous les deux de préserver le patrimoine immobilier historique. Néanmoins, la loi Malraux ne concerne pas uniquement des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques. Par ailleurs les règles d’éligibilité divergent mais la principale différence concerne l’avantage fiscal, la loi Malraux donne droit à une réduction d’impôts alors que le dispositif Monuments Historiques permet de réduire le montant de ses revenus imposables