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SCPI :
Société Civile de Placement Immobilier

Souscrire un produit d'épargne immobilier

Investissez même avec un budget limité et percevez des revenus sans vous soucier de la gestion locative.



Les objectifs

  • Diversifier son patrimoine
  • Préparer sa retraite
  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Constituer & transmettre son patrimoine

Les caractéristiques

La SCPI collecte des fonds grâce aux investisseurs et/ou au financements bancaires ce qui lui permet d’acquérir des immeubles de différentes natures afin de les louer et de percevoir des loyers en contrepartie.

Selon les SCPI, le parc immobilier peut être soit d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, santé, éducation), soit résidentiel (logements destinés à des particuliers).

La gestion du parc immobilier ainsi que des locataires, entreprises ou particuliers, est assurée par la société de gestion qui se charge d’acquérir, de louer, d’entretenir et de revendre les immeubles, de trouver les locataires et de percevoir les loyers.

En tant qu’investisseur, vous n’avez donc aucun acte de gestion à réaliser et les dividendes générés par votre investissement vous sont versés trimestriellement pour la plupart des SCPI.

Le fonctionnement de la SCPI

Lorsque qu’un particulier investi dans une Société Civile de Placement Immobilier, il achète des parts de cette société.

La SCPI, grâce aux fonds collectés et si besoin en faisant appel à des financements bancaires, achète des immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, hôpitaux…) qu’elle met en location.

Elle perçoit donc des loyers et reverse une partie de ces loyers à ses associés sous forme de dividendes en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent et du taux de distribution servi.



Le fonctionnement des revenus

Le versement du 1er « loyer » intervient à l’issu du délai de carence qui varie entre 1 et 6 mois selon les SCPI.

Le délai de carence correspond au délai entre la souscription effective (validation faite par la société de gestion) et la date du 1er versement de dividende fait à l’investisseur.

Les versements sont fait de façon trimestrielle, tous les mois de janvier, avril, juillet et octobre.

Exemple pour un délai de carence de 4 mois :

La fiscalité des revenus

Les revenus générés par les SCPI ou dividendes sont à déclarer au même titre que des revenus fonciers et sont assujettis à :

  • L'impôt sur les revenus (tranche marginale d’imposition) de l’investisseur
  • Prélèvements sociaux de 17,2%

On relève 2 régimes de déclaration bien distincts :

Chaque option est irrévocable pour une durée de 3 ans.



Chaque option est irrévocable pour une durée de 3 ans.

La fiscalité des revenus étrangers

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité des revenus étrangers ? Consultez notre article.

La revente des parts

Tout associé a le droit de revendre ses parts, partiellement ou en totalité, à n’importe quel moment. Il n’y a pas de durée contractuelle d’engagement mais plutôt une durée conseillée qui est de 10 ans.

Les modalités de retrait :

  • Demande à adresser à la société de gestion par LRAR
  • A réception, la société enregistre la demande sur le registre des retraits tenu par la SCPI
  • Traitement selon le mécanisme « Retrait/Souscription », c’est à dire par ordre chronologique en contrepartie d’une nouvelle souscription
  • Remboursement de l’associé par virement bancaire sur la base du prix de retrait en vigueur à la date de traitement de l’opération.

En cas de demandes de retrait supérieures aux demandes de souscription, la SCPI peut créer un fonds de remboursement.

La fiscalité sur la plus-value en cas de revente des parts

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value correspond à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d'acquisition des parts.

La fiscalité qui s’applique est celle des plus-values immobilières, c’est à dire taux d’imposition de 19% + prélèvements sociaux de 17,2% avec application du taux d’abattement selon la durée de détention


Le gouvernement a ajouté via la loi de Finance rectificative pour 2012, une surtaxe selon le montant de la plus-value immobilière. Cette surtaxe est applicable aux plus values immobilières supérieures à 50 000€ :

Autres points importants dans le calcul de la plus-value :
  • Les cessions de parts de SCPI inférieures à 15.000 € sont assujettis à l'impôt contrairement aux cessions d'immeubles détenus en direct. Il en va de même pour les exonérations réservées à certains titulaires de pension de vieillesse ou d’invalidité.
  • Les frais d’acquisition sont pris en compte pour leur montant réel
  • Pour les associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC ou IS), les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.(si la cession intervient dans les 2 ans, la plus value dite court terme est imposée à l’IR au barème progressif. Si la cession intervient après 2 ans, la plus-value dite long terme est imposée à 34,5%)

En cas de demandes de retrait supérieures aux demandes de souscription, la SCPI peut créer un fonds de remboursement.

Le fonctionnement des frais

La constitution et la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI génère de nombreux frais pour la société et qui sont pour partie répercutés sur l’investisseur sous 2 formes :

  • Les frais de souscription : S’apparentent aux frais de notaire et d’agence immobilière lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct
  • Les frais de gestion : Transparents pour l’investisseur car prélevés en amont du versement des dividendes

* La totalité du montant investi génère des dividendes
** Les taux de distribution affichés sont net de frais de gestion

NB : Il n’y a aucun frais lié à la revente des parts. En revanche, la commission de souscription est calculée à ce moment-là de la façon suivante : Valeur de souscription de la part à la date de souscription – Valeur de retrait à la date de revente

Les principaux atouts

L'investissement en SCPI présente de nombreux avantages dont les principaux sont :

Une gestion simplifiée

Des professionnels de l’immobilier s’occupe de la gestion de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI ainsi que de la gestion des locataires

Un investissement diversifié par nature

Le parc immobilier des SCPI est composé de nombreux immeubles diversifiés dans leur typologie (bureaux, commerces, entrepôts, hôpitaux, EHPAD…), dans leur zone géographique (Paris, Province, France, zone Euro…) et dans la composition des locataires qui les occupent

Un risque mutualisé

La diversification du parc immobilier de la SCPI ainsi que la multitude de locataire permet de mutualiser et de limiter le risque locatif

Une information transparente

Les SCPI sont des produits réglementés et encadrés par l’AMF. A ce titre, elles ont une obligation d’informations et de transparence vis-à-vis de leurs associés (porteurs de parts) et doivent communiquer tous les trimestres sur la gestion de la SCPI (bulletin trimestriel) et tous les ans sur son activité (rapport annuel)

Un investissement accessible

Le montant minimum de souscription, l’absence de gestion et la possibilité de revente rapide des parts à condition qu’une contrepartie existe rendent l’investissement SCPI plus accessible que l’investissement dans l’immobilier direct

Les principaux risques

L'investissement présente un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les principaux risques auxquels s’exposent les investisseurs en souscrivant des parts de SCPI sont les suivants :

Risque lié à la gestion discrétionnaire

Le style de gestion repose sur la sélection principalement d’actifs immobiliers. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie à tout moment dans les actifs disposant des meilleurs potentiels de revalorisation ou les plus performants.

Risque lié aux revenus de la SCPI

Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité, le départ d’un ou des locataires, par la baisse des loyers, ou la vacance locative.

Risque en capital

Le capital investi dans la SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ni protection. Le marché de l’immobilier est lié à l’offre et à la demande de biens immobiliers et a connu historiquement des phases de croissance et de baisse. Ces variations du marché immobilier peuvent avoir un impact défavorable sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs Immobiliers. Toute variation des conditions économiques peut avoir un impact significatif sur la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI et à ce titre engendrer une baisse de la valeur de son patrimoine. La somme récupérée peut être inférieure à la somme investie, en cas de baisse de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI sur la durée du placement.

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