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Dispositif Pinel

Acheter un logement et réduire vos impôts

Achetez un logement neuf pour le louer et bénéficiez d’un abattement fiscal allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition (frais de notaire inclus).

Les objectifs

  • Défiscaliser
  • Préparer sa retraite
  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Constituer un patrimoine

Les avantages et caractéristiques

Le dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement, permet aux investisseurs de réduire leurs impôts si ils s'engagent à louer un logement neuf à usage d'habitation principale pendant une durée minimum de 6 ans.

Cette réduction d’impôts est calculée sur le prix du logement et dépend de la durée de la location du bien :
  • 12 % pour une location de 6 ans
  • 18 % pour une location de 9 ans
  • 21 % pour une location de 12 ans
Le dispositif donne la possibilité de louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant en dehors du foyer fiscal).
L’investisseur peut acquérir deux biens maximum et/ou des SCPI Pinel, dans la limite globale de 300 000 € par an.

Il s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de 6 ans minimum et jusqu’à 12 ans maximum. La première location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achat ou de la livraison du logement.

La réduction d’impôt concerne les biens suivants :
  • Logement neuf, réhabilité, en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire, local autre qu’habitation transformé en logement.
  • Tous ces logements doivent respecter des exigences de performance énergétique.
  • Acquisition limitée à deux logements par an.
Le logement doit se situer en zone A, A Bis et B1 :
  • Zone A : Agglomération de Paris, côte d'azur, agglomération de Genève (côté français) ainsi que des villes où les prix des logements sont élevés (Lille, Lyon, Montpellier, Marseille...)
  • Zone A Bis : Paris et la petite couronne
  • Zone B1 : Départements d'outre-mer, autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand...)

Pour l’année 2022 le revenu des locataires ne doit pas dépasser les plafonds suivants :


Pour l’année 2022 le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Calcul du loyer Pinel

Pour déterminer le loyer pour un appartement Pinel, le propriétaire doit appliquer la formule suivante :

Surface Utile x Coefficient Multiplicateur x Barème Pinel

Surface Utile Pinel

La surface utile correspond à la surface habitable et on peut également y ajouter la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m². Sont considérés comme surfaces annexes les balcons, terrasses et caves, en revanche les parkings en sont exclus.

Coefficient multiplicateur Pinel

La formule du coefficient multiplicateur est la suivante : (19 / Surface Utile) + 0,7. A noter que ce coefficient est plafonné à 1,2.

Barème des loyers Pinel

Les barèmes varient selon le lieu d’habitation :

  • Zone B1 : 10,55 € par m²
  • Zone A : 13,09 € par m²
  • Zone A bis : 17,62 € par m²
Exemple de calcul

Pour un appartement de 70 m² situé en zone B1 avec 12 m² de balcon

  • Surface utile : 70m² + (0,5 x 12 m²) = 76 m²
  • Coefficient multiplicateur : (19 / 76m²) + 0,7 = 0,95
  • Barème zone B1 : 10,55€

Le loyer mensuel maximum applicable sera donc de 761 € (76m² x 0,95 x 10,55€)

Le cadre fiscal

  • Le dispositif est soumis au plafonnement global de 10 000 € des niches fiscales
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
  • L’avantage fiscal est calculé sur un prix au m² plafonné à 5 550 € et dans la limite des 300 000 € d’investissements annuels.

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié aux revenus

Les revenus fonciers proviennent des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité du locataire, la baisse des loyers ou la vacance locative (départ du locataire, difficulté à louer le bien…).*

Risque fiscal

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.**
Le bénéfice de ces incitations fiscales entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

*Ni le promoteur, ni le commercialisateur, ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent donc pas le taux d’occupation
** La responsabilité du promoteur et/ou du commercialisateur ne pourra être invoquée en cas de remise en cause et/ou de perte du bénéfice de l’avantage fiscal.

Questions fréquentes

La réduction d’impôt correspond à un pourcentage du prix d’achat de votre appartement et dépend de la durée de location : 12% pour une location de 6 ans 18% pour une location de 9 ans 21% pour une location de 12 ans

Le prix d’un appartement Pinel varie en fonction de nombreux critères comme la localisation du programmes immobilier, le type du lot, sa superficie, son orientation… Par exemple, pour un même type d’appartement, le prix peut varier du simple ou double selon sa localisation et sa configuration.

Il n’y a pas de prix de vente maximum pour qu’un appartement soit éligible au dispositif Pinel néanmoins l’avantage fiscale est plafonné à 300 000 € d’investissement. Dis autrement, si vous achetez un appartement 400 000 €, la réduction d’impôts s’appliquera uniquement sur une base de 300 000 €. D’autre part, l’avantage fiscal est également déterminé par rapport à un plafond de prix au mètre carré de 5 500 €. Par exemple, si vous achetez un appartement de 40 m² pour 300 000 €, le prix au m² sera donc de 7 500 €. Votre avantage fiscal sera calculé sur la base de 5 500 € au m², soit 220 000 €.

L’investissement Pinel présente de nombreux avantages, mais comme tout placement immobilier, il présente un risque de perte en capital. En effet selon l’évolution du marché immobilier, lors de la revente de votre appartement, sa valeur pourrait être inférieure à son prix d’achat initial. D’autre part vous pouvez subir des périodes de vacances locatives qui peuvent diminuer d’autant vos revenus locatifs.

Nul n’est prophète et peut vous prédire avec certitude l’évolution du marché immobilier dans une région, une ville ou même un quartier. Néanmoins l’analyse de nombreux indicateurs peut vous permettre d’envisager plus sereinement votre achat et d’être raisonnablement confiant sur les perspectives financières de votre investissement. Pour sélectionner un programme Pinel, l’équipe Lixim mène une analyse complète en vérifiant la solidité financière du promoteur, en estimant le niveau d’attractivité du quartier, en analysant localement les prix de vente, la tension locative…

Votre droit à l’avantage fiscal Pinel repose sur un engagement de location de 6 ans, 9 ans, voire 12 ans. Au terme de cet engagement, vous pouvez décider de vendre votre appartement ou de le conserver pour continuer à percevoir des loyers. Attention, si vous vendez votre appartement avant le terme de votre engagement, vous perdez l’intégralité de votre avantage fiscale.

Sur le site Lixim, en seulement 5 mn, vous pouvez prendre une option sur un appartement qui vous intéresse. Cela vous permet de le pré-réserver sans frais et sans engagement pour une durée de 48h, le temps nécessaire pour qu’un conseiller immobilier vous contacte. Lors de l’entretien avec votre conseiller immobilier, vous pourrez alors confirmer votre option en signant une réservation du lot choisi.

Lors de votre première déclaration d’impôts suivant votre investissement, vous devrez notifier votre engagement sur 6 ans ou 9 ans (partie 7- Réductions et crédits d’impôt). Quelque soit la durée choisie, il sera toujours possible de proroger votre durée d’engagement jusqu’à 12 ans.

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