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LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Percevoir des loyers et déléguer la gestion

Investir dans une résidence (de tourisme, seniors, étudiants...) et percevoir des revenus locatifs connus à l'avance et faiblement imposés sans vous soucier de la gestion des locataires.

Les objectifs du dispositif

  • Percevoir des revenus complémentaires
  • Préparer sa retraite
  • Se constituer un patrimoine

Le profil de l’investisseur

  • Revenus réguliers
  • TMI supérieure ou égale à 30 %

Les caractéristiques du dispositif :

Les biens concernés :

  • EHPAD, résidences avec services (séniors, étudiantes, ou d’affaires)
  • Appartements ou chambres meublées
  • Locations saisonnières
  • Chambres d’hôtes et gîtes ruraux
  • Une partie de la résidence principale du loueur
  • Les logements situés dans les résidences de tourisme

Les caractéristiques de l’investissement :

  • Possibilité d’acquérir plusieurs biens d’habitation sur une année civile
  • Les biens loués sont meublés dans le cadre d’un bail commercial
  • Possibilité d’occuper le bien (jusqu’à 8 semaines/an) en résidence de tourisme
  • Loyers non plafonnés.

Le cadre fiscal :

  • Revenus soumis au régime fiscal des BIC
  • Amortissement du foncier hors terrain et du mobilier
  • Déduction des intérêts d’emprunt
  • Déficits imputables sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes
  • Report possible des déficits sans limitation dans le temps (amortissements réputés différés)
  • Possibilité de récupérer la TVA sous condition d’exploitation du bien sur 20 ans, et dès l’achat selon le promoteur de la résidence

(1) Si les recettes tirées de votre activité de location meublée ne dépassent pas 70 000 euros par an, alors vous relevez du régime micro BIC.
Ce régime autorise un abattement forfaitaire pour frais de 50%. En contrepartie de l'application de cet abattement, les charges engagées pour l'exercice de votre activité ne pourront pas être déduites.
Pour bénéficier du régime micro BIC, vous devez renseigner une déclaration n° 2042 C.

(2) Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.
Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats ...)

Les principaux risques

L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération. L'acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers et juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont des modèles strictement encadrés par la loi afin de protéger au mieux les intérêts des acheteurs et dont les règles sont définies par le Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, les risques inhérents à l’activité de promotion immobilière (retards de livraison, modifications de plan initial, liquidation judiciaire du promoteur…) sont à prendre en considération par l’acquéreur.
Un investissement immobilier est à envisager sur le long terme c’est à dire sur une durée supérieure à 15 ans.

Risque en capital

Les conditions de revente peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier qui est lié à l’offre et à la demande et qui a historiquement connu des périodes de croissance et de baisse. La valeur d’acquisition ne peut donc être garantie à la revente.

Risque lié aux revenus

Les revenus fonciers proviennent des loyers encaissés. Ils peuvent donc être affectés de manière significative par l’insolvabilité du locataire, la baisse des loyers ou la vacance locative (départ du locataire, difficulté à louer le bien…).*
Dans le cas des résidences de services, la gestion du bien est déléguée par le propriétaire à un exploitant professionnel. L’acquéreur doit être conscient des risques liés à l’exploitant (mauvaise gestion de la résidence, faillite…).

Risque fiscal (cas du dispositif Censi-Bouvard)

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.**
Le bénéfice de ces incitations fiscales entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

Risque sur le statut de « Loueur en meublé non professionnel »

La pérennité du statut « Loueur en meublé non professionnel » ne peut être garantie sur la durée de l’investissement.
Le bénéfice de ces incitations fiscales entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

*Ni le promoteur, ni le commercialisateur, ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent donc pas le taux d’occupation
** La responsabilité du promoteur et/ou du commercialisateur ne pourra être invoquée en cas de remise en cause et/ou de perte du bénéfice de l’avantage fiscal.

Questions fréquentes

Pour prétendre au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il est nécessaire que vos recettes annuelles relevant de la location de bien meublé ne dépassent pas les 23 000 € et 50 % de vos revenus totaux soumis à l'IR.
Les revenus tirés d'une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux selon le montant de votre chiffre d’affaires : Le régime Micro BIC vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas 50 000 € ou 71 % pour les logements de tourisme ou chambre d’hôte si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas 170 000 € Le régime réel si votre chiffre d’affaires dépasse les seuils précédemment évoqués
Il faut distinguer deux grandes familles de LMNP : Le LMNP classique : il s’agit d’un logement (appartement ou maison) que vous mettez en location meublé. Le bail en meublé est d’une durée d’un an, il peut être réduit à neuf mois lorsque le locataire est étudiant. Vous assurez vous-même la gestion locative. Le LMNP en résidence de services : Il concerne également une location meublée mais vous déléguez la location et la gestion à un exploitant. Le contrat de location est alors un bail commercial qui vous lie avec l’exploitant de la résidence. La durée minimum du bail commercial est de 9 ans renouvelable.
L’investissement LMNP présente de nombreux avantages, mais comme tout placement immobilier, il présente un risque de perte en capital. En effet, selon l’évolution du marché immobilier, lors de la revente de votre appartement, sa valeur pourrait être inférieure à son prix d’achat initial. D’autre part, vous pouvez subir des périodes de vacances locatives qui peuvent diminuer d’autant vos revenus locatifs.
Tout dépend de votre niveau d’investissement personnel. Pour un LMNP classique, vous pouvez espérer un rendement plus attractif mais cela nécessite d’y consacrer du temps, d’abord pour trouver un logement répondant à vos critères et ensuite pour assurer la gestion locative. Vous risquez notamment de nombreuses périodes de vacances locatives compte tenu du turnover important des locataires sur ce type de bien. En résidence de service, votre bien est géré par un exploitant. Le bail commercial avec ce dernier est de 9 ans renouvelable et les loyers, qui vous seront versés pendant cette période, sont préalablement définis dans le contrat de location. Vous bénéficiez donc de loyers fixes et réguliers sans avoir besoin de vous occuper de la gestion locative.
Les programmes immobiliers LMNP proposés en résidence de services sont très diversifiés : les résidences de tourisme, les logements pour étudiants, les résidences seniors, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, les résidences affaires.
On peut démarquer 4 avantages significatifs à l’investissement LMNP en résidence gérée : L’accessibilité de son investissement, on peut investir en résidence gérée pour moins de 100.000€ avec des rentabilités intéressantes Son risque faible, le bien est livré entièrement meublé, prêt à vivre et adapté au public auquel il est destiné, au moment de l’acquisition, il n’existe aucun risque de surcoût Sa fiscalité intéressante, lorsque vous investissez dans une résidence gérée, vous bénéficiez de différents avantages fiscaux La facilité de gestion, l’offre intégrée permet de n’avoir aucun souci de gestion puisque le professionnel à la tête de la résidence s’en occupe au quotidien

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