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navigation. Louer son logement pour une courte durée
Publié le 02/11/2023
De nombreux propriétaires sont tentés de louer pendant leurs week-ends ou leurs congés, notamment via des plates-formes de meublés touristiques, leur résidence principale ou secondaire. Ces locations entrent alors dans la catégorie des locations saisonnières. L'idée initiale du cadre légal était de permettre aux particuliers de louer leur logement principal pour quelques jours seulement et percevoir un complément de revenu.
Dans certaines agglomérations l'excès de la pratique de la location meublée saisonnière conduit à ce qu'elle soit dévoyée et finit par poser sujet. Par une offre excessive de locations notamment de résidences secondaires, elle participerait à déréguler le marché de la location d'habitation locale et surenchérir l'accès à la propriété. In fine, elle contribuerait à faire disparaître les logements familiaux des villes et viendrait concurrencer les hôteliers. Quoi qu’il en soit, le présent article ne vise qu’à faire état de ses principales caractéristiques patrimoniales.
Dans certaines agglomérations l'excès de la pratique de la location meublée saisonnière conduit à ce qu'elle soit dévoyée et finit par poser sujet. Par une offre excessive de locations notamment de résidences secondaires, elle participerait à déréguler le marché de la location d'habitation locale et surenchérir l'accès à la propriété. In fine, elle contribuerait à faire disparaître les logements familiaux des villes et viendrait concurrencer les hôteliers. Quoi qu’il en soit, le présent article ne vise qu’à faire état de ses principales caractéristiques patrimoniales.
Quelles sont les conditions légales à respecter pour une location de courte durée ?
La location saisonnière induit une location en meublé de courte durée. Le locataire est donc supposé être de passage (pour une journée, une semaine ou un mois) et ne peut ainsi y élire son domicile, d’autant que le propriétaire ne peut louer ledit bien à une même personne plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs par année civile.
Les locaux doivent respecter les règles en vigueur visant les locations meublées. Ils doivent bien entendu entrer dans la catégorie des logements « décents », comporter tous les éléments mobiliers et équipements indispensables à une occupation normale par le locataire et donner de fait un minimum d'habitabilité. Le propriétaire doit s’assurer que la location meublée d’un appartement ne va pas à l’encontre le cas échéant, d’une interdiction du règlement de copropriété.
Le régime « forfaitaire » consiste en l’application d’un abattement sur les recettes réalisées. Pour déterminer ce dernier, il convient de distinguer les locations dites « traditionnelles » des locations de logements « classés » (que sont les meublés de tourisme, gîtes ruraux ou chambres d’hôtes).
Dans le premier cas, le régime micro-BIC s’impose dès lors que les recettes ne dépassent pas 77.700 € par an ; l’abattement est alors de 50% sur les recettes perçues. Dans le second, le régime forfaitaire s’applique automatiquement si les recettes réalisées n’excèdent pas 188.700 € par an ; l’abattement passe alors à 71%.
Lorsque le régime réel ne s’impose pas en raison de recettes inférieures aux plafonds respectifs (location de logements classiques ou classés), il peut être choisi sur option. Il consiste à déduire des recettes annuelles perçues, tous les frais et toutes les charges éligibles engagés.
Par ailleurs, dès lors que la location est réalisée à titre individuel, les revenus dégagés sont assujettis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions sociales) de 17,2%. Tant que les recettes annuelles n’excèdent pas 23.000 €, les revenus de cette activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations ou charges sociales.
Les règles applicables sont toutefois différentes suivant que le logement meublé proposé est une résidence principale ou résidence secondaire :
- Dans le premier cas, elle ne peut être louée plus de 120 jours par an. Il est recommandé d’effectuer une déclaration préalable en mairie ; celle-ci peut d’ailleurs être rendue obligatoire par certaines communes, c’est le cas par exemple de Paris ou Nice.
- Dans le second cas, il n’y a pas en principe de nombre de nuitées maximales annuelles. Il est également recommandé d’obtenir une autorisation préalable en mairie, voire nécessaire en particulier pour proposer sa résidence secondaire via une plate-forme de meublé touristique (type Airbnb). C’est le cas de Paris et sa petite couronne, mais aussi dans les villes de plus de 200.000 habitants, ou dans les villes considérées « en zones tendues ». Pour louer plus de 120 nuits par an et afin de dissuader cette pratique, certaines peuvent exiger un changement de destination du bien d’habitation en local commercial, voire un principe de compensation via l’achat d’un local commercial à transformer en habitation à louer.
Quelle est la fiscalité des locations saisonnières ?
Les revenus perçus sont naturellement imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Si la location saisonnière est juridiquement considérée comme une activité civile, fiscalement elle est commerciale. Les loyers et charges sont imposés comme en matière de location meublée, c’est-à-dire au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Nous considérons ci-après exclusivement le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Deux régimes d’imposition peuvent être appliqués en LMNP :
- Le régime « forfaitaire » ou micro-BIC ;
- le régime réel.
Qu’en est-il des taxes locales pour une location de courte durée ?
La location saisonnière peut être soumise à la taxe de séjour qui est acquittée par les touristes ; la plupart des communes ou intercommunalités l’ont instituée. Le bailleur en assume la collecte.
Par ailleurs, ce dernier peut suivant le cas devoir s’acquitter de la taxe d’habitation et lorsqu’il est propriétaire, bien entendu, s’acquitter de la taxe foncière.
À cela, il convient d’ajouter la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : la location meublée y est par nature assujettie, y compris pour un particulier. Cependant, il existe des cas d’exonérations, notamment lorsque les recettes sont inférieures ou égales à 5.000 €, lorsque la location est occasionnelle et n'est pas destinée à se répéter, d’une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire).
Il convient de préciser que les sanctions en cas de non-respect de la règlementation sont strictes, qu’il s’agisse de la déclaration des revenus locatifs comme des autorisations préalables notamment en zones d’habitations tendues. Comme à chaque fois, il est recommandé de consulter un conseiller spécialisé avant de procéder à la location de son logement.
