Afin d'optimiser votre expérience, ce site utilise des cookies que vous acceptez en poursuivant votre
navigation. Assouplissement en vue pour les crédits immobiliers investisseurs ?
Publié le 15/06/2023
La dernière séance du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) tenue le mardi 13 juin a retenu l’attention des professionnels de l’immobilier et des banques. En effet, ces acteurs espéraient un assouplissement des règles d’octroi de crédit, notamment sur le taux d’endettement. Sur ce dernier point, ils ont été déçus, les emprunteurs devront toujours respecter un maximum de 35% d’endettement, quel que soit leur reste à vivre.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est la part en pourcentage de vos charges sur vos revenus. Pour les charges, vous devez additionner votre future mensualité de prêt immobilier avec vos charges fixes actuelles : loyer, autre prêt immobilier, crédits en cours, pensions…). Pour les revenus, vous additionnez les salaires ou les bénéfices de votre activité si vous êtes à votre compte (BIC, BNC ou BA). Vous ajoutez également les revenus locatifs actuels ou à venir.
A noter que la plupart des banques, dans le cadre d’un investissement locatif, pondèrent les futurs revenus locatifs (70 à 80 % des loyers futurs sont généralement retenus)
Par exemple, votre foyer a des revenus de 6 000 € par mois et des charges de 1 500 €, votre taux d’endettement est donc de 25 % (1 500/6 000).
Si vous investissez alors dans un achat immobilier locatif avec 600 € de loyer futur et 800 € de prêt immobilier, vos revenus globaux vont passer à 6 600 € et vos charges à 2 300 €, soit une nouvelle part d’endettement de 34,85% (2 300/6 600).
Le HCSF autorise les banques à déroger plus pour les investisseurs
Le HCSF maintient une enveloppe de dérogation maximale à 20%. Concrètement, sur l’ensemble des sommes d’argent prêtées par la banque à ses clients, 20% maximum pourra l’être fait en dépassant la règle des 35% d’endettement.
Mais cette marge de flexibilité est réservée principalement aux acquéreurs de leur résidence principale, en particulier aux primo accédants. Le HCSF a néanmoins autorisé les banques à augmenter la part « en libre utilisation » (en fait aux investisseurs) de 20% à 30% sur leur enveloppe de dérogation. Cette souplesse supplémentaire va donc bénéficier aux particuliers investisseurs disposant de revenus confortables avec des reste à vivre (RAV) importants.
Qu’est-ce que le reste à vivre (RAV) ?
C’est une règle d’octroi calculée par les banques en complément du taux d’endettement. Le reste à vivre consiste à soustraire l’ensemble des charges du foyer à ses revenus.
Par exemple, un couple gagnant 10 000 € de revenus par mois avec des charges mensuelles de 3 500 € ne peut plus emprunter car leur taux d’endettement est à 35%. Néanmoins, avec un reste à vivre très confortable de 6 500 €, ils seraient en capacité d’assumer une nouvelle charge de crédit. La banque peut alors utiliser son enveloppe dérogatoire pour accorder un nouveau prêt immobilier, d’autant plus pour de l’investissement locatif qui va permettre de générer de nouveaux revenus.
