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navigation. Comment se prémunir contre les loyers impayés
Publié le 20/12/2023
Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier locatif, vous devrez, une fois l’investissement réalisé, rechercher au plus vite un locataire et estimer la solvabilité de ce dernier au regard de son emploi et de ses revenus. L’objectif est d’éviter les mauvaises surprises comme des retards dans le versement des loyers ou même pire, des impayés.
C’est une évidence mais la première chose à faire est de bien choisir votre futur locataire. A ce titre vous êtes en droit de demander un certain nombre de pièces justificatives afin d’étudier la solvabilité de vos candidats locataires comme :
- la pièce d’identité en cours de validité (Carte Nationale d’Identité ou Passeport)
- les 3 dernières quittances de loyer ou, si besoin, un justificatif du précédent bailleur attestant que le locataire est à jour de ses loyers et charges
- le contrat de travail
- les 3 derniers bulletins de salaire
- le dernier avis d’imposition
Des copies de toutes ces pièces peuvent être fournies par le locataire mais vous êtes en droit d’exiger la présentation des originaux.
Pourtant, même un très bon dossier sur le papier n’empêche pas de tomber sur un mauvais payeur. Mieux vaut alors prévoir des mécanismes de couvertures contre cet aléa, il en existe plusieurs.
C’est une somme d’argent exigée généralement par le propriétaire à la signature du bail de location qui est encaissée par le propriétaire et peut servir à couvrir les loyers et charges impayés en fin de location, ainsi que les dégradations du bien. Le dépôt de garantie est restitué au locataire lorsqu’il quitte le bien en étant à jour de ses loyers et sans dégradation dudit bien. En revanche, le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer, ce qui peut s’avérer largement insuffisant si le montant des impayés représente plusieurs loyers.
Si le propriétaire estime que le dossier du locataire est fragile en terme de solvabilité, il peut demander un garant pour ce dernier qui se portera caution et payera le loyer en cas de défaut de paiement. Le garant s’engage dans un acte de cautionnement à payer au propriétaire les dettes locatives. Il existe deux types de cautions :
- Caution simple : le garant s’engage à payer les dettes locatives si le propriétaire a mené sans succès toutes les procédures nécessaires auprès du locataire pour récupérer les sommes dues.
- Caution solidaire : le garant peut être sollicité par le propriétaire immédiatement après le 1er impayé pour payer la somme due.
Pour les étudiants ou les jeunes actifs aux revenus modestes (âgés de 30 ans et moins), l’organisme Caution Logement peut se porter garant avec la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi). Cette garantie couvre le propriétaire-bailleur jusqu’à 36 impayés de loyers et charges locatives, soit la durée du bail.
Si le locataire est bénéficiaire d’allocation d’aide au logement (APL, ALF ou ALS), le propriétaire peut demander à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de percevoir directement cette allocation en règlement du loyer. Le locataire ne peut s’opposer à cette disposition.
La Garantie des Loyers Impayés (GLI), également appelée assurance de loyers impayés, couvre le bailleur en cas de retard ou d’impayé sur les loyers. Si le locataire cesse de payer, l’assureur indemnisera alors le propriétaire à hauteur des montants impayés pendant une période donnée. Il est important de bien se renseigner avant de souscrire ce type de contrat auprès de plusieurs acteurs car les clauses, les montants et la durée d’indemnisation peuvent varier d’un assureur à un autre. Attention, un propriétaire souscrivant une assurance de loyers impayés ne peut exiger en complément un garant pour son locataire.
Malgré tout, si le risque d’impayé représente toujours un frein à l’achat dans l’immobilier locatif, vous pouvez vous orienter vers d’autres types d’investissements comme le LMNP en résidence gérée ou les SCPI.
Pour le LMNP en résidence gérée (étudiant ou senior), le propriétaire bailleur signe un bail commercial de 9 ans renouvelable avec l’exploitant de la résidence. Il sécurise ainsi ses revenus locatifs sur le long terme.
Pour les SCPI, le principe de mutualisation avec un parc immobilier loué à une multitude d’entreprises, limite fortement l’impact d’un locataire défaillant. Par exemple, si un locataire représentant 5% des revenus globaux de la SCPI ne paye plus son loyer, l’investisseur détenteur de parts de cette SCPI verra son revenu locatif baisser de seulement 5% par rapport à d’habitude.
Etudier la solvabilité du candidat locataire
C’est une évidence mais la première chose à faire est de bien choisir votre futur locataire. A ce titre vous êtes en droit de demander un certain nombre de pièces justificatives afin d’étudier la solvabilité de vos candidats locataires comme :
- la pièce d’identité en cours de validité (Carte Nationale d’Identité ou Passeport)
- les 3 dernières quittances de loyer ou, si besoin, un justificatif du précédent bailleur attestant que le locataire est à jour de ses loyers et charges
- le contrat de travail
- les 3 derniers bulletins de salaire
- le dernier avis d’imposition
Des copies de toutes ces pièces peuvent être fournies par le locataire mais vous êtes en droit d’exiger la présentation des originaux.
Pourtant, même un très bon dossier sur le papier n’empêche pas de tomber sur un mauvais payeur. Mieux vaut alors prévoir des mécanismes de couvertures contre cet aléa, il en existe plusieurs.
Le dépôt de garantie
C’est une somme d’argent exigée généralement par le propriétaire à la signature du bail de location qui est encaissée par le propriétaire et peut servir à couvrir les loyers et charges impayés en fin de location, ainsi que les dégradations du bien. Le dépôt de garantie est restitué au locataire lorsqu’il quitte le bien en étant à jour de ses loyers et sans dégradation dudit bien. En revanche, le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer, ce qui peut s’avérer largement insuffisant si le montant des impayés représente plusieurs loyers.
La caution du locataire
Si le propriétaire estime que le dossier du locataire est fragile en terme de solvabilité, il peut demander un garant pour ce dernier qui se portera caution et payera le loyer en cas de défaut de paiement. Le garant s’engage dans un acte de cautionnement à payer au propriétaire les dettes locatives. Il existe deux types de cautions :
- Caution simple : le garant s’engage à payer les dettes locatives si le propriétaire a mené sans succès toutes les procédures nécessaires auprès du locataire pour récupérer les sommes dues.
- Caution solidaire : le garant peut être sollicité par le propriétaire immédiatement après le 1er impayé pour payer la somme due.
La garantie Visale
Pour les étudiants ou les jeunes actifs aux revenus modestes (âgés de 30 ans et moins), l’organisme Caution Logement peut se porter garant avec la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi). Cette garantie couvre le propriétaire-bailleur jusqu’à 36 impayés de loyers et charges locatives, soit la durée du bail.
Les aides au logement de la CAF
Si le locataire est bénéficiaire d’allocation d’aide au logement (APL, ALF ou ALS), le propriétaire peut demander à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de percevoir directement cette allocation en règlement du loyer. Le locataire ne peut s’opposer à cette disposition.
La garantie des loyers impayés
La Garantie des Loyers Impayés (GLI), également appelée assurance de loyers impayés, couvre le bailleur en cas de retard ou d’impayé sur les loyers. Si le locataire cesse de payer, l’assureur indemnisera alors le propriétaire à hauteur des montants impayés pendant une période donnée. Il est important de bien se renseigner avant de souscrire ce type de contrat auprès de plusieurs acteurs car les clauses, les montants et la durée d’indemnisation peuvent varier d’un assureur à un autre. Attention, un propriétaire souscrivant une assurance de loyers impayés ne peut exiger en complément un garant pour son locataire.
Investir dans l’immobilier locatif géré
Malgré tout, si le risque d’impayé représente toujours un frein à l’achat dans l’immobilier locatif, vous pouvez vous orienter vers d’autres types d’investissements comme le LMNP en résidence gérée ou les SCPI.
Pour le LMNP en résidence gérée (étudiant ou senior), le propriétaire bailleur signe un bail commercial de 9 ans renouvelable avec l’exploitant de la résidence. Il sécurise ainsi ses revenus locatifs sur le long terme.
Pour les SCPI, le principe de mutualisation avec un parc immobilier loué à une multitude d’entreprises, limite fortement l’impact d’un locataire défaillant. Par exemple, si un locataire représentant 5% des revenus globaux de la SCPI ne paye plus son loyer, l’investisseur détenteur de parts de cette SCPI verra son revenu locatif baisser de seulement 5% par rapport à d’habitude.
