Le LMNP, une solution à étudier pour préparer sa retraite

Publié le 02/04/2019

• Une excellente solution de préparation d’un complément de retraite.

• L’amortissement comptable de l’immobilier et du mobilier.

• La récupération de la TVA sur l’immobilier neuf.

• Un financement du bien LMNP envisageable via un emprunt bancaire.

• Une gestion du bien simplifiée sans aucune préoccupation de location.

LE DISPOSITIF DE LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE (LMNP)
Les perspectives d’évolution de l’équilibre financier des régimes de retraite doivent
amener les épargnants, pendant leur période d’activité professionnelle, à identifier des
solutions de revenus complémentaires une fois qu’ils auront cessé leur activité.               
Les solutions d’assurance-vie ou de capitalisation sont évidemment des outils
parfaitement adaptés à cet objectif mais l’immobilier en général et le dispositif de la
location meublée non professionnelle (LMNP) plutôt méconnu, méritent d’être étudiés.

Il s’agit d’investir dans un bien immobilier meublé, pour le donner en location avec le
mobilier et les équipements nécessaires à une habitation normale. Cet investissement
peut être réalisé notamment dans des résidences pour étudiants, pour personnes
âgées ou handicapées ou encore des résidences de tourisme. Un bail commercial
d’une durée minimale de 9 ans pourra être signé avec un exploitant professionnel.
En complément ou en alternative aux placements traditionnels, le dispositif LMNP
revêt de nombreux avantages.

L’acquisition de locaux neufs est soumise à un taux de TVA (taxe sur la valeur ajoutée)
normal ; en contrepartie, les frais dits de notaire sont réduits. La récupération de cette
TVA, avantage non négligeable, est possible lors de l’acquisition d’un bien immobilier
neuf proposant un certain nombre de services et sous conditions, notamment de
durée de conservation du bien.

Si l’investissement immobilier locatif est un actif intéressant et incontournable
dans la construction d’un patrimoine diversifié, pour autant il peut présenter des
inconvénients en termes de contrainte de gestion des locataires. 
La gestion du bien LMNP pour l’investisseur est simplifiée lorsque le bail est signé
avec un exploitant professionnel puisqu’il prend en charge pour une longue durée
l’occupation du bien et son entretien. La préoccupation de location fréquemment
rencontrée dans l’immobilier locatif est ainsi évacuée.

La location nue relève de la catégorie fiscale des revenus fonciers, quand la location
meublée est fiscalement regardée comme une activité commerciale, imposable dans
la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 
A ce titre et suivant le montant des revenus tirés des locations, l’investisseur peut choisir,
entre le régime du micro-BIC ou le régime (du bénéfice) réel. Le premier permet de
déduire des revenus un forfait de charges correspondant à 50% ou 71% du loyer
encaissé suivant la nature de la location meublée. Le second offre une déduction des
charges réelles de propriété (notamment les frais d’acquisition, les dépenses d’entretien et de
réparation mais aussi en présence d’un financement par crédit, les intérêts d’emprunt).
Le cas échéant, les déficits provenant d’une activité non professionnelle sont imputables
sur les bénéfices tirés d’activités semblables réalisés au cours des 10 années suivantes. 
Mais la spécificité principale du régime réel est de permettre à l’investisseur d’amortir
comptablement son actif en passant chaque année une charge comptable représentant une
dépréciation de la valeur de l’immobilier et du mobilier. S’agissant d’un bien immobilier réputé
par nature pour sa longévité, la dépréciation est donc purement théorique.
Si l’amortissement ne peut créer un déficit fiscal, pour autant, il sera de nature à réduire
considérablement l’assiette des revenus taxables, voire en présence d’intérêts d’emprunt
déductibles, à les gommer complètement. Puisque en effet, l’acquisition peut être réalisée
via l’affectation de disponibilités financières mais aussi, via un emprunt bancaire. Les taux
d’emprunt restant bas, il peut en effet être opportun de bénéficier du levier d’un crédit
d’une durée de 10 à 20 années ; lequel pourrait courir jusqu’à l’âge prévisionnel de départ à
la retraite. Le bien ainsi financé dégagera le moment venu un complément de revenus à la
retraite. Comme pour tout investissement immobilier, l’investisseur éclairé devra privilégier
l’emplacement géographique du bien, notamment suivant sa destination (pour des étudiants,
pour des séniors, pour le tourisme). Mais pour réussir une telle opération LMNP, l’investisseur
devra aussi tenir compte des conditions du bail commercial et plus particulièrement de la
qualité et de la solidité financière de l’exploitant puisqu’ils seront liés durablement. Ces
préalables vérifiés, les caractéristiques du dispositif LMNP sont de nature à en faire une
excellente solution de préparation d’un complément de revenus à la retraite.

Achevé de rédigé le 30 mars 2019.
Eric SABLE,
Responsable de l'Ingéniérie Patrimoniale chez Allianz Patrimoine

 

Téléchargement