Marché immobilier :

Location nue ou meublée ?

Publié le 25/11/2021

Le choix entre la location nue ou le dispositif LMNP n’est pas anodin. Il implique autant de conséquences sur la gestion locative que sur la fiscalité. Examinons leurs spécificités.

LES 5 DIFFÉRENCES ENTRE LA LOCATION NUE ET LA LMNP

1. CARACTÉRISTIQUES
La location nue se définit comme une location vide de meubles. Elle doit toutefois être conforme à certaines normes et critères et il est possible d’y prévoir quelques équipements.
A contrario, la location en LMNP doit être pourvue du mobilier indispensable à la vie au quotidien du locataire. Le décret du 31 juillet 2015 liste l’ensemble des équipements et ameublements minimums obligatoires.

2. BAUX

En location nue, la durée du bail est automatiquement de 3 ans. Dans le cas où le bien est acquis par tout autre type de société qu’une SCI familiale, la durée du bail s’étend alors à 6 ans.
En location meublée, le bail est fixé à 1 an. Cette durée peut être réduite à 9 mois pour un étudiant ou de 1 à 10 mois lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité.

3. PREAVIS BAILLEUR

Si le bailleur souhaite mettre fin au bail, il a l’obligation de le justifier d’un motif légal.
Pour une location nue, il doit informer le locataire dans un délai de 6 mois avant l’échéance du bail. Pour une location en LMNP, ce délai est de 3 mois.

4. PREAVIS LOCATAIRE

Dans le cas inverse où c’est le locataire qui souhaite rompre le bail, il doit respecter un préavis de 3 mois pour une location nue. Une exception est faite pour les locations dans les zones tendues où il est réduit à 1 mois.
Quant à une location en LMNP, le locataire dispose d’un préavis d’1 mois pour en informer le propriétaire.

5. FISCALITE

A chaque type de location s’applique un régime fiscal différent : les loyers engendrés par la location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers alors que ceux du dispositif LMNP entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. En nu comme en meublé, il existe deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel. Découvrez comment déclarer vos revenus fonciers dans cet article.

En location nue, opter pour le régime forfaitaire du micro-foncier implique un abattement de 30% sur les loyers déclarés. Grâce au régime réel, un certain nombre de charges sont déductibles (telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété déductibles, etc).

En LMNP, le régime forfaitaire applique un abattement de 50% sur les loyers perçus tandis que le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien et les meubles.

EN RESUME

	Location nue	LMNP
Durée minimum du bail	3 ans	1 an (9 mois pour les étudiants et 1 à 10 mois pour le bail mobilité)
Préavis du bailleur	6 mois avant l’échéance du bail	3 mois
Préavis du locataire	3 mois (1 mois dans certains cas)	1 mois
Régime fiscal	Revenus fonciers (régime forfaitaire ou réel)	Bénéfices industriels et commerciaux (taxation forfaitaire ou au réel)
Dépôt de garantie	1 mois de loyer maximum	2 mois de loyer maximum

LEQUEL CHOISIR ?

Meubler son bien permet de bénéficier de rentes plus élevées. En effet, le coût d’achat de l’équipement et l’ameublement de la location engendre une augmentation du loyer qui varie de 5 à 30% par rapport à celle en nue. Néanmoins, la LMNP étant davantage destinée aux locataires souhaitant rester une courte période, il faut anticiper le temps consacré à la recherche de locataires, à la gestion du logement et par extension aux frais d’entretien des biens mis à disposition du locataire. La location nue offre en contrepartie une gestion plus simple de son bien.

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