Nue-propriété :

Nue-propriété, une solution d’investissement méconnue

Publié le 02/05/2023

Vue sur deux résidences d’habitation aux lignes contemporaines. Investissement en nue-propriété.

Imaginé il y a déjà plus de 20 ans et consacré par de multiples lois et dispositions administratives favorisant le développement de l’habitat en France, l’investissement en nue-propriété d’un bien immobilier est une solution patrimoniale qui favorise la constitution ou la diversification de son patrimoine dans la « pierre ». Solution d’investissement parfois méconnue, elle répond pourtant à de multiples objectifs patrimoniaux.

En quoi consiste l’investissement en nue-propriété immobilière ?

L’investissement en nue-propriété repose sur le principe du démembrement temporaire des droits de propriété d’un bien immobilier. Ceux-ci sont acquis par deux investisseurs distincts ; l’un pour les droits afférents à la nue-propriété du bien et l’autre au titre d’un usufruit de durée fixe. Le premier est fréquemment un investisseur privé et le second est un bailleur social.

Au terme du démembrement, le droit d’usufruit s’éteint et l’investisseur privé devient ainsi, en franchise de droit, plein propriétaire du bien. Il en retrouve alors tous les droits, prérogatives et libertés.

Quelles sont les principales caractéristiques de cet investissement ?

En premier lieu, il permet de réaliser l’acquisition d’un bien immobilier, fréquemment neuf et localisé dans des communes dont le marché immobilier est en forte tension foncière, c’est-à-dire avec une demande de biens locatifs plus importante que l’offre. Ces zones tendues sont souvent situées dans des bassins d’emplois dynamiques, au coeur des grandes métropoles ou dans des secteurs touristiques et frontaliers.

L’investissement bénéficie d’une décote sur la valeur vénale du bien puisqu’il s’agit d’en acquérir temporairement la seule nue-propriété. Celle-ci est évaluée en déduisant de la valeur de la pleine propriété la valorisation économique de l’usufruit temporaire ; laquelle en synthèse correspond à la somme des loyers qui auraient été encaissés durant la période d’usufruit temporaire, souvent d’une durée de 15 à 20 années suivant le cas.

L’usufruit temporaire relevant des prérogatives du bailleur social, l’acquisition permet également de s’affranchir des contraintes de la gestion locative. Ainsi, le bailleur-usufruitier loue le logement selon les règles d’attribution des logements locatifs sociaux, en perçoit les loyers pendant la durée temporaire du démembrement et prend en charge l’entretien et conventionnellement les taxes inhérentes.

De même, l’usufruitier après avoir préalablement proposé au nu-propriétaire mais aussi, au locataire de mettre fin au bail locatif, s’engage à remettre le bien en bon état d’habitabilité à la fin de la période de démembrement.

Pour quels objectifs patrimoniaux ?

D’une façon générale et outre la diversification de son patrimoine, cette acquisition sera appréciée d’un investisseur qui recherche la constitution d’un patrimoine immobilier, et qui, sans objectif de revenus immédiats, souhaite organiser la perception ultérieurement d’un complément de ressources via la perception de revenus fonciers, notamment à la retraite.

De plus, cette solution d’investissement peut aussi constituer un outil de transmission du patrimoine de son vivant à ses enfants mais aussi de protection du conjoint survivant. Quelle que soit la nature de la donation, celle-ci pourrait être envisagée en nue-propriété avec une réserve d’usufruit successif, c’est-à-dire à compter de l’extinction de l’usufruit du bailleur social. Ceci afin de se réserver la jouissance du bien (au titre du droit d’usage ou de perception de revenus) mais aussi à des fins de protection familiale si le droit d’usufruit successif devait être réversible au profit du conjoint survivant.

Pour le montant des droits de donation, la transmission est par nature optimisée en raison de l’évaluation du point de vue fiscal de la valeur du bien transmis calculée sur la base de la seule nue-propriété du bien immobilier démembré. Celle-ci est déterminée suivant la valeur de l’usufruit résiduel. Le barème fiscal (1) visant le démembrement temporaire sera fréquemment favorable à la condition toutefois de procéder à la donation avant que la durée d’usufruit résiduelle ne devienne inférieure à 10 années entières.

Par ailleurs et durant la période de démembrement temporaire, l’investissement bénéficie d’un cadre fiscal favorable et hors plafonnement des niches fiscales. En effet, en l’absence de la perception de revenus fonciers, l’investissement ne génère aucune augmentation de l’imposition sur le revenu et des prélèvements sociaux. Le bien peut être financé à crédit ; le cas échéant, les intérêts d’emprunt peuvent par exception être imputables sur les autres revenus fonciers que le nu-propriétaire pourrait percevoir par ailleurs.

De plus et d’une façon générale, un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Pour opérer son choix, au-delà de s’adresser à un organisme sérieux et en capacité de proposer une offre conforme aux attentes, l’investisseur averti devra bien entendu étudier la qualité du bien et son emplacement, caractéristiques propres à tout investissement immobilier réussi.

Points clés :
- Diversification du patrimoine via l’acquisition à prix minoré d’un bien immobilier.
- Participation au développement de l’offre de logements dans les zones géographiques en fortes tensions foncières.
- Neutralité fiscale pendant la durée du démembrement.
- Solution à de multiples objectifs patrimoniaux.

(1) Cf. l’article 669 du CGI et notamment s’agissant d’un usufruit de durée fixe, le forfait décennal de 23 % par tranche de 10 années. « L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. Toutefois, ces dispositions ne doivent pas avoir pour effet de donner à l’usufruit une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager – RM de Broissia n° 13030, JO AN du 27 juin 1994, p. 3279 ».