Fiscalité :

Quel régime fiscal pour une Société Civile Immobilière ?

Publié le 06/09/2023

Vue de façade d'immeubles anciens. Choisir le régime fiscal d'une SCI

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

C’est une structure juridique constituée a minima de deux personnes qui ont chacune le statut d’associé et qui reçoivent des parts sociales proportionnellement à leurs apports. Les associés conviennent de mettre en commun la détention et la gestion de biens immobiliers qui sont alors détenus par la société et désignent un gérant qui a pour mission d’en assumer la gestion courante.

Les associés disposent d’une grande liberté dans l’organisation de la société. La SCI doit disposer de statuts qui régiront son fonctionnement ; ces derniers devront être rédigés avec la plus grande attention afin de répondre aux objectifs recherchés (par exemple une dissociation du pouvoir de gestion de la propriété des biens immobiliers, les modalités de prise de décision, la répartition des bénéfices).

La SCI relève en principe du régime fiscal des sociétés de personnes, c’est-à-dire l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés peuvent également choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix est un élément déterminant puisqu’il implique de nombreux effets juridiques, financiers et fiscaux pour les associés.

L’examen des deux régimes permettra aux associés de retenir l’option la plus adaptée aux objectifs recherchés.

La SCI à l’IR pour se constituer des revenus complémentaires

À défaut de choix contraire, les bénéfices réalisés par la société sont imposés directement au niveau des associés et ce, au prorata de leurs droits sociaux. Leur quote-part de revenus est ainsi reportée dans la catégorie des revenus fonciers puis imposée au barème progressif de l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux (PS) de 17,2 %.

En cas de cession d’un bien immobilier par la société, la plus-value est imposée après application d’un abattement calculé en fonction de la durée de détention, à 19 % au titre de l’IR et soumise aux PS. La plus-value sera exonérée d’impôts sur le revenu au-delà de 22 années de détention et les prélèvements sociaux au-delà de 30 années.

Dans la mesure où ce n’est pas la société qui est imposée mais directement ses associés, la SCI à l’IR est dite « semi-transparente ». Contrairement à une SCI à l’IS, l’appréhension du bénéfice ne génère donc aucune fiscalité supplémentaire.

L’investisseur qui souhaite se constituer des revenus complémentaires privilégiera l’imposition de la SCI à l’IR. Elle lui permettra également d’être moins fiscalisé en cas de vente du bien à un horizon long terme.

La modification du régime d’imposition en cours de vie de la société

Il est possible à tout moment d’opter pour l’IS. Le changement de régime fiscal de l’IR vers l’IS conduit à une imposition immédiate des bénéfices alors constatés ; idem des plus-values latentes visant les biens de la SCI sauf à demander sous conditions un report d’imposition. De plus, la SCI devra désormais déterminer ses résultats de la même façon que les entreprises industrielles et commerciales, soit suivant les règles de la comptabilité commerciale.

La durée de détention ainsi que l’évolution passée et prévisible de la plus-value sur le bien, constituent des paramètres dont les associés devront tenir compte pour prendre leur décision.

Mais la prudence doit rester de mise puisque certaines situations conduisent à une modification involontaire du régime d’imposition. C’est le cas par exemple de la location à titre occasionnel d’un bien meublé dans une SCI à l’IR (notamment une résidence secondaire louée durant la période estivale). Les conséquences fiscales de ces modifications peuvent parfois s’avérer importantes.

La SCI à l’IS pour se constituer et valoriser un patrimoine peu fiscalité

Les SCI sont exceptionnellement assujetties à l’IS ; elles le sont obligatoirement si la société exerce une activité réputée commerciale sur le plan fiscal (c’est le cas par exemple de la location meublée). Une SCI peut cependant opter pour l’imposition à l’IS, qui lors de l’acquisition des biens permet notamment de déduire des charges non autorisées à l’IR (par exemple les frais d’acquisition ou encore l’amortissement de la construction). Cependant, sauf à y renoncer dans les cinq années qui suivent l’option, le choix de ce régime fiscal devient irrévocable. De ce fait, il devra être étudié avec précaution.

L’impôt sur les bénéfices est dû par la société au taux de 15 % lorsque le résultat est inférieur à 42 500 euros et au taux de 25 % au-delà. L’IS entraîne de plus l’assujettissement à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,5 % qui vise les recettes nettes des locations d’immeubles achevés depuis au moins 15 ans. En cas de cession d’un bien par la société, la plus-value est majorée des amortissements pratiqués avant d’être taxée au même taux que le résultat.

Par ailleurs, il est important de rappeler qu’à la différence de la SCI à l’IR, la SCI à l’IS ne peut bénéficier d’aucun dispositif de faveur incitant à la détention du bien sur le long terme (exemple : le dispositif Pinel).

À l’exception le cas échéant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les associés ne subiront une fiscalité personnelle qu’en cas de distribution des bénéfices via la perception de dividendes. Le revenu perçu sera alors soumis :
- au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 % (12,8 % au titre de l’IR et 17,2 % au titre des PS) ; la CSG (Contribution Sociale Généralisée) n’est pas déductible et aucun abattement n’est possible ;
- ou sur option globale, au barème progressif de l’IR après application d’un abattement de 40 % (le dividende s’ajoutera aux autres revenus du foyer fiscal puis soumis au barème progressif par tranche).

Dès lors, les règles IS semblent plus adaptées lorsque les bénéfices ont vocation à être réinvestis au sein de la SCI ou lorsque le bien porte un potentiel de plus-value faible.
Cette méthode d’imposition sera d’autant plus attractive que le résultat demeurera taxé au taux réduit de 15 %, en particulier en présence d’associés lourdement fiscalisés.

Selon la situation, dans un environnement juridique et fiscal contraignant, seul un bilan patrimonial personnalisé avec l’aide d’un professionnel sera de nature à étudier la pertinence du choix entre IR et IS. L’équipe Lixim peut vous aider dans cette démarche en s’appuyant notamment sur les nombreuses expertises du groupe Allianz dont son réseau de conseillers en gestion de patrimoine.

Points clés du régime fiscal d'une SCI :

Le choix de la méthode d’imposition à l’IR ou à l’IS de la SCI résulte d’une stratégie d’optimisation des objectifs patrimoniaux des associés.

Dans le cadre de l’imposition à l’IR, les bénéfices réalisés sont imposés sur les revenus des associés. Ce régime fiscal pourra être à privilégier si les associés souhaitent se constituer des revenus complémentaires.

A contrario, le choix de l’imposition à l’IS fait supporter l’imposition des bénéfices sur la société, ce qui peut être avantageux en présence d’associés lourdement fiscalisés.