SCPI :

Quel sera l’impact de l’inflation sur les revenus SCPI ?

Publié le 05/04/2023

Une main note avec un stylo sur une feuille présentant des graphes d'évolution des rendements SCPI

Avec une inflation autour de 6% (5,6% au mois de mars selon l’Insee), de nombreux investisseurs en SCPI se demandent si ce produit d’épargne immobilier va les protéger contre ce phénomène de dépréciation de valeur. L’an dernier, le rendement moyen sur l’ensemble des SCPI se situait à 4,53%, est-ce que l’inflation va avoir un impact sur les rendements cette année ?
Voici quelques éléments de réponse pour vous éclairer sur le sujet.

L’immobilier d’entreprise, un bon rempart contre l’inflation

La très grande majorité des SCPI est constituée d’immobilier de bureaux, de santé, de tourisme, de commerces ou de logistiques. Contrairement à l’immobilier résidentiel, le bail commercial n’est pas soumis à des plafonnements de loyers. La révision annuelle des loyers peut donc s’appliquer sur la base de deux indices liés à l’inflation : l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT)

L’indice des Loyers Commerciaux (ILC)

L’ILC est utilisé pour les secteurs d’activité suivants :
- Industries
- Immeubles de bureaux
- Plateformes logistiques

Cet indice prend en compte à 75% l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer) et à 25% l'évolution du coût de la construction. Il est calculé chaque trimestre et publié par l'Insee.

L’indice ILC était au dernier trimestre 2022 à 126,05 contre 118,59 au 4ème trimestre 2021, soit une progression de 6,29% sur un an.

A noter que la loi visant à protéger le pouvoir d’achat des Français a plafonné cet indice à 3,5 % sur une période d’un an (jusqu’au 1er trimestre 2023). Ce plafonnement de révision des loyers concerne uniquement les petites et moyennes entreprises (PME).

L’Indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT)

L’ILAT est utilisé pour les secteurs d’activité suivants :
- Professions libérales
- Immeubles de Bureaux (à l’exclusion des activités commerciales ou artisanales)
- Entrepôts Logistiques

Cet indice prend en compte à 50% l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer), à 25% l'évolution du coût de la construction et à 25% l'évolution du produit intérieur brut (PIB) en valeur. Comme l'ILC, cet indice est calculé chaque trimestre et publié par l'Insee.

L’indice ILAT était au dernier trimestre 2022 à 126,66 contre 118,97 au 4ème trimestre 2021, soit une progression de 6,46% sur un an.

Des augmentations potentielles de loyers supérieures à 6%

Comme on peut le voir, l’indexation annuelle des loyers sur la base de l’indice ILC ou de l’indice ILAT dépasse actuellement les 6% et suivrait donc parfaitement l’évolution de l’inflation constatée sur un an.

Est-ce que cette augmentation sera systématiquement appliquée aux locataires ?

Bien évidement la société de gestion en charge de la SCPI a plutôt intérêt à conserver ses locataires le plus longtemps possible afin d’éviter de la vacance locative même temporaire. Elle pourra dans certaines situations négocier avec son locataire une moindre augmentation du loyer que celle prévue par les indices ILC ou ILAT. Dans tous les cas, la société de gestion agira au mieux de l’intérêt des associés de la SCPI afin de préserver les rendements servis.

D’où l’importance de la qualité des actifs immobiliers

On peut donc s’attendre à des rendements SCPI en hausse cette année par rapport à l’année dernière même si cette tendance sera plus ou moins marquée selon la qualité du parc immobilier de la SCPI, en effet le niveau d’attractivité d’un actif immobilier légitimera ou non cette augmentation de loyers. Par exemple, un immeuble situé au cœur d’une métropole et certifié aux dernières normes environnementales n’aura aucun mal à appliquer en totalité l’indexation contractuelle du bail sur la base de l’ILC ou de l’ILAT. Ça sera plus compliqué pour un actif immobilier périphérique et énergivore.

Comme dans n’importe placement, l’investisseur doit être sélectif. A cette fin, Lixim by Allianz a sélectionné 9 SCPI gérées par 5 acteurs de référence du marché immobilier.
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