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navigation. Crédit Immobilier : assouplissement des règles d’accès
Publié le 07/12/2023
Selon la Banque De France, le montant des crédits à l’habitat (hors renégociations) est tombé à 9,2 milliards d’euros en octobre, au plus bas cette année. Si l’on compare ce chiffre par rapport à la production réalisée en octobre 2022 de 16 milliards d’euros, le montant des prêts immobiliers accordés a chuté de 42%.
Cet asséchement du crédit immobilier a donc été au centre des débats du dernier Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui s’est réuni le lundi 4 décembre. Quelques mesures ont été annoncées à l’issue de ce conseil afin d’assouplir les marges de manœuvre des banques mais celles-ci restent marginales et le plafond des 35% d’endettement reste la norme.
Relire notre article sur le calcul du taux d’endettement
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est présidé par le ministre des Finances et comprend cinq membres de droit (dont le gouverneur de la Banque de France et le président de l’AMF) et trois personnalités qualifiées choisies pour leurs compétences dans les domaines économique, financier et monétaire. Cette instance veille à la stabilité financière en France mais on en entend beaucoup parler ces derniers temps pour ses règles réputées restrictives imposées aux banques pour l’octroi de crédit.
Pour rappel les banques doivent respecter une durée de 25 ans et un taux d’endettement de 35% maximum néanmoins elles bénéficient d’une enveloppe de dérogations équivalente à 20% des nouveaux prêts accordés. Et dans cette enveloppe dérogatoire, les banques doivent veiller à ce qu’elle profite essentiellement aux primo-accédants et aux ménages qui acquièrent leur résidence principale, c’est-à-dire que 70% des dérogations sont réservées à cette catégorie d’emprunteurs. Il reste donc peu de marge dérogatoire pour des emprunteurs souhaitant réaliser un investissement locatif.
Le suivi de cette enveloppe dérogatoire se faisait sur une base trimestrielle, période trop courte pour les banques qui n’ont dérogé que 14% des dossiers au 3ème trimestre.
Le HCSF va donc autoriser les banques à suivre cet indicateur de 20% de dérogation non plus sur un trimestre mais sur trois trimestres consécutifs, ce qui devrait faciliter le pilotage de leur enveloppe dérogatoire, et permettre ainsi de l’utiliser à plein.
Le HCSF souhaite également mettre en place une procédure de réexamen des dossiers solvables qui ont été rejetés. Les emprunteurs dont le dossier a été refusé pourront ainsi plus légitiment demander un réexamen de la décision par leur banque et celle-ci devra expliquer clairement les motifs de son refus si elle maintient sa décision.
Si le coût des travaux à financer représente plus de 10% du coût total de l’opération (contre 25 % auparavant), la banque pourra déroger la durée maximale du prêt jusqu’à 27 ans (au lieu de 25 ans précédemment). A noter que les travaux devront être dédiés à la rénovation énergétique du bien acheté.
Cette latitude supplémentaire donnée aux banques concerne les personnes qui revendent leur résidence pour acheter un nouveau bien. Dans ce type d’opération un prêt relais est souvent sollicité. Désormais, les banques auront la possibilité de ne pas comptabiliser les intérêts du prêt relais dans les charges d’endettement sous réserve que le montant du prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu.
Cet asséchement du crédit immobilier a donc été au centre des débats du dernier Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui s’est réuni le lundi 4 décembre. Quelques mesures ont été annoncées à l’issue de ce conseil afin d’assouplir les marges de manœuvre des banques mais celles-ci restent marginales et le plafond des 35% d’endettement reste la norme.
Relire notre article sur le calcul du taux d’endettement
Qu’est-ce que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est présidé par le ministre des Finances et comprend cinq membres de droit (dont le gouverneur de la Banque de France et le président de l’AMF) et trois personnalités qualifiées choisies pour leurs compétences dans les domaines économique, financier et monétaire. Cette instance veille à la stabilité financière en France mais on en entend beaucoup parler ces derniers temps pour ses règles réputées restrictives imposées aux banques pour l’octroi de crédit.
Quelles sont les dernières décisions du HCSF sur les règles d’octroi de crédit ?
Un pilotage plus simple des dérogations pour les banques
Pour rappel les banques doivent respecter une durée de 25 ans et un taux d’endettement de 35% maximum néanmoins elles bénéficient d’une enveloppe de dérogations équivalente à 20% des nouveaux prêts accordés. Et dans cette enveloppe dérogatoire, les banques doivent veiller à ce qu’elle profite essentiellement aux primo-accédants et aux ménages qui acquièrent leur résidence principale, c’est-à-dire que 70% des dérogations sont réservées à cette catégorie d’emprunteurs. Il reste donc peu de marge dérogatoire pour des emprunteurs souhaitant réaliser un investissement locatif.
Le suivi de cette enveloppe dérogatoire se faisait sur une base trimestrielle, période trop courte pour les banques qui n’ont dérogé que 14% des dossiers au 3ème trimestre.
Le HCSF va donc autoriser les banques à suivre cet indicateur de 20% de dérogation non plus sur un trimestre mais sur trois trimestres consécutifs, ce qui devrait faciliter le pilotage de leur enveloppe dérogatoire, et permettre ainsi de l’utiliser à plein.
Un réexamen obligatoire en cas de refus de la banque ?
Le HCSF souhaite également mettre en place une procédure de réexamen des dossiers solvables qui ont été rejetés. Les emprunteurs dont le dossier a été refusé pourront ainsi plus légitiment demander un réexamen de la décision par leur banque et celle-ci devra expliquer clairement les motifs de son refus si elle maintient sa décision.
Une durée de prêt jusqu’à 27 ans en cas de gros travaux
Si le coût des travaux à financer représente plus de 10% du coût total de l’opération (contre 25 % auparavant), la banque pourra déroger la durée maximale du prêt jusqu’à 27 ans (au lieu de 25 ans précédemment). A noter que les travaux devront être dédiés à la rénovation énergétique du bien acheté.
Les intérêts des prêts relais non comptabilisés dans l’endettement
Cette latitude supplémentaire donnée aux banques concerne les personnes qui revendent leur résidence pour acheter un nouveau bien. Dans ce type d’opération un prêt relais est souvent sollicité. Désormais, les banques auront la possibilité de ne pas comptabiliser les intérêts du prêt relais dans les charges d’endettement sous réserve que le montant du prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu.
