SCPI :

Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?

Publié le 19/09/2023

Une personne pointe avec son stylo des graphes sur une feuille. Evolution du prix des parts SCPI.

Après la baisse surprise de certaines SCPI en pleines vacances d’été et qui s’est poursuivie à la rentrée, les investisseurs peuvent légitimement se demander s’il faut investir dans les SCPI. Mais paradoxalement, cela pourrait être le bon moment d’entrer sur un point bas. Par ailleurs, la situation est très variable selon le type de SCPI et leur ancienneté. Eléments d’explication :

Des baisses en plein été ?

Certains se sont demandés pourquoi les SCPI baissaient leur prix de parts alors que ce type d’évolution à la baisse comme à la hausse se décide généralement en début d’année après les expertises annuelles arrêtées au 31 décembre. En fait, c’est l’autorité de tutelle des sociétés de gestion, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui a demandé une réévaluation à mi année des SCPI. Prenant en compte le contexte actuel très complexe de l’immobilier avec la hausse très rapide des taux et son impact sur l’asséchement du financement crédit, l’AMF a appelé à une vigilance renforcée. Elle a donc demandé aux sociétés de gestion de s’assurer dès maintenant que la baisse des prix du marché immobilier commercial était correctement reflétée dans la valorisation de leurs fonds. D’où l’agitation soudaine des sociétés de gestion et les annonces de correction du prix des parts d’une partie des SCPI.

Un marché contrasté :

Ce sont les grandes SCPI, souvent affiliées à des groupes bancaires, concentrées en actifs de bureaux qui ont le plus souffert. En revanche les actifs immobiliers dans l’hôtellerie, les loisirs ou la santé restent très attractifs. Ainsi les SCPI diversifiées amortissent mieux le choc sur la valorisation des bureaux car elles ont également dans leur portefeuille d’autres secteurs d’activité plus porteurs en ce moment.

Dans la sélection Lixim, les SCPI Epargne Pierre et Immorente avec respectivement une part d’actifs de bureaux limitée à 53% et à 40% sont donc moins exposées à la baisse de valeur de ce secteur. Les SCPI spécialisées dans d’autres secteurs d’activité que les bureaux tirent également leur épingle du jeu. Par exemple la SCPI Primovie, qui est investi à plus de 80% dans le domaine de la Santé/Senior, n’a pas vu sa valeur bouger malgré une récente expertise de ses biens au 30 juin.

La granularité est un paramètre important

Mais les SCPI mutualisent encore plus le risque en multipliant les actifs de petite taille, c’est notamment une stratégie d’investissement menée par les sociétés de gestion Sofidy et Atland Voisin. La SCPI Efimmo, avec près de 270 actifs immobiliers et plus de 1 030 unités locatives, est l’une des SCPI de Bureaux les plus granulaires de son marché. Cette composition de petites et moyennes surfaces de bureaux modulables couplée à une poche de diversification de 15 % du patrimoine dédiée aux commerces, à l’hôtellerie et la logistique urbaine constituent un bon amortisseur dans un marché immobilier chahuté.

Les SCPI Immorente et Epargne Pierre suivent également cette politique d’investissement granulaire avec beaucoup de petites unités locatives en portefeuille valorisées autour de 5 millions par actif immobilier.

Des stratégies différentes sur la valorisation des parts

Pour rappel, une SCPI fixe son prix de part en fonction de la valorisation de ses actifs immobiliers mais pour un même type de patrimoine immobilier détenu par une SCPI, il peut y avoir des écarts importants. En effet, le prix est fixé dans un corridor de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution, cette valeur correspond au prix que couterait le parc immobilier de la SCPI s’il fallait le reconstituer.

Les sociétés de gestion ont une approche plus ou moins prudente par rapport à ce corridor, certaines vont « surcoter », d’autres vont « décoter » le prix de leur part. D’où l’intérêt en tant qu’investisseur de bien regarder cet indicateur, à savoir le prix de souscription sur la valeur de reconstitution. Ainsi les SCPI Allianz Pierre et Epargne Pierre sont respectivement décotées de 5,89% et 7,61% (sur la valeur d’expertise au 31/12/2022). Elles semblent donc immuniser contre une baisse de parts à court terme.

Investir dans des SCPI qui ont baissé leur part

Mais finalement, l’opportunité pour un investisseur est peut-être d’investir ou de ré investir dans les SCPI qui viennent de corriger la valeur de leur part sur la base d’une expertise au 30 juin. Cela vous permet de rentrer dans une SCPI au prix du marché actuel et, en plus, d’avoir des rendements à venir plus importants que prévus initialement en début d’année. Par exemple, la société de gestion PERIAL vient de baisser le prix de part de ses SCPI, notamment PF Hospitalité Europe (-9,5%) et PFO2 (-16,3%). Et Primonial a fait de même avec sa SCPI Primopierre (-13,5%).

Miser sur les nouvelles entrantes

Les nouvelles SCPI réputées plus risquées compte tenu du faible nombre d’actifs en portefeuille arrivent néanmoins dans un moment favorable pour leurs futurs investissements, la valeur de l’immobilier commercial ayant baissé en France et encore plus significativement en Europe. Une jeune SCPI avec une stratégie d’investissement diversifiée en termes de secteur d’activité et de secteur géographique pourra saisir d’autant plus facilement les opportunités et investir à bon compte. Les SCPI Epargne Pierre Europe (Atland Voisin) ou Transition Europe (Arkea) lancées toutes les deux en novembre dernier sont dans ce momentum favorable.

L’importance de la diversification

La diversification est un fondement de l’investissement et les SCPI y répondent très bien. Ce placement permet de sélectionner plusieurs types de SCPI, même avec un montant d’investissement modeste. D’où l’intérêt de ne pas choisir une seule SCPI mais de composer un portefeuille diversifié de plusieurs SCPI complémentaires en termes de société de gestion, d’ancienneté, de secteur d’activité et de localisation des actifs.

Consulter le comparatif des SCPI sélectionnées par l’équipe Lixim

Des rendements prévus à la hausse

Dans tous les cas, les SCPI répondront toujours à leur principal objectif, à savoir délivrer des revenus fonciers réguliers sans souci de gestion locative et sur le long terme. Compte tenu de l’indexation de l’inflation sur les loyers, la plupart des acteurs prévoient une hausse des loyers perçus à l’avenir.

Retrouvez toutes les informations et les caractéristiques d'une SCPI sur notre page d'explication.