LMNP :

Faut-il investir dans un meublé géré ou non géré ?

Publié le 14/02/2024

Vue intérieure d’un appartement meublé avec cuisine équipée et table à manger. LMNP résidence gérée

Souvent convaincus par les avantages fiscaux du loueur meublé non professionnel (LMNP), les particuliers investisseurs hésitent en revanche à choisir un bien meublé non géré ou un appartement dans une résidence de services gérée par un exploitant.

Qu’est-ce que le statut du LMNP

Le statut Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale intéressante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit d’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché. Le propriétaire-bailleur s'engage à louer un logement meublé neuf ou ancien à une personne physique ou morale. Le logement est considéré comme meublé car il dispose de tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne comme une cuisine équipée, du mobilier, des espaces de rangement… Pour obtenir ou conserver ce statut « non professionnel », vos recettes annuelles relevant de la location de biens meublés ne doivent pas dépasser les 23 000 € et 50 % de vos revenus totaux soumis à l'IR. Si vous dépassez ces plafonds, vous passez alors en statut Loueur Meublé Professionnel (LMP).

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Quel est le régime fiscal du LMNP ?

En tant qu’investisseur, vous avez le choix entre 2 régimes :
- Régime Micro-BIC : 50% d’abattement sur les loyers perçus (contre 30% pour la location nue). Ce régime est idéal si le montant des charges est inférieur à la moitié des revenus locatifs.
- Régime réel : Toutes les charges d'exploitation sont déductibles des loyers. En réel, un des avantages essentiels est de pouvoir amortir le bien et son mobilier.

Qu’est-ce qu’un bien meublé non géré ?

Il s’agit d’un logement résidentiel qui n’est pas situé dans une résidence de services (étudiant, tourisme, seniors). Le propriétaire, avec l’aide éventuelle d’une agence immobilière, s’occupe lui-même de sa location meublée. Le bail est d’une durée d’un an, il peut être réduit à neuf mois pour un locataire étudiant.

Qu’est-ce qu’un bien meublé géré ?

Il s’agit d’un logement situé dans une résidence de services (étudiant, tourisme, seniors). Le propriétaire délègue la location et la gestion à un exploitant, il contractualise avec ce dernier un bail commercial de longue durée (9 ans minimum).

Quels sont les avantages et les inconvénients entre le loueur meublé géré et le non géré ?

Gestion locative du LMNP

En résidence géré, vous êtes déchargé de toute la gestion locative. En effet, vous allez percevoir les loyers contractuellement définis avec l’exploitant pendant toute la durée de l’exploitation.

Dans un appartement LMNP « classique », vous gérez directement votre locataire résident, en fixant préalablement le montant du loyer selon le contexte du marché local. Vous êtes en relation directe avec votre locataire et vous vous occupez de la gestion administrative de logement. Bien évidemment, vous pouvez déléguer cette gestion auprès d’une agence immobilière moyennant des honoraires de gestion locative qui peuvent représenter 1 mois de loyer.

Régularité des revenus du LMNP

En loueur meublé géré, vous n’avez pas de mauvaises surprises liées à la vacance locative ou aux impayés. Vos loyers, définis à l’avance, sont réglés par l’exploitant sur une période contractuelle très longue.

En LMNP non géré, vous êtes exposé aux risques d’impayés ou de vacance locative. Ce dernier risque est accru sur les loueurs meublés car les profils de locataires recherchant ce type de bien sont plus volatiles (étudiant, résident étranger…)

Flexibilité d’utilisation du LMNP

Pour le LMNP géré, vous ne pouvez pas choisir votre locataire. C’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe des résidents. Par ailleurs, il peut s’avérer plus compliqué de revendre votre bien sachant qu’il est affecté à un usage bien précis et lié à l’exploitation de la résidence.

En LMNP non géré, il sera beaucoup plus simple de récupérer votre bien, d’autant plus avec un bail de courte durée. Vous pourrez également le vendre plus facilement, l’acheteur pouvant choisir son usage futur à sa guise.

Déclaration d’impôts :

Que ce soit en loueur meublé géré ou non géré, il est fortement recommandé de confier la gestion comptable et fiscale à un cabinet d’expertise comptable spécialisé, et ce dès le début de l’acquisition du bien immobilier. En effet, les avantages liés à l’exploitation d’un investissement LMNP proviennent d’un mécanisme comptable, ils ne peuvent donc en aucune manière être modifiés. Plus simplement, cela permettra à l’investisseur d’obtenir chaque année un accompagnement lors de sa déclaration d’impôts. Ces frais de prestation sont en plus déductibles des loyers perçus (au régime réel).

Vous souhaitez en savoir plus sur le loueur meublé, retrouvez toutes les explications sur notre page LMNP