Nue-propriété :

Investir dans l’immobilier décoté avec la nue-propriété temporaire

Publié le 20/03/2024

Vue d’une façade d’un immeuble haussmannien proposé en nue-propriété

On pense souvent à la nue-propriété pour anticiper sa succession mais on oublie que c’est également un bon moyen d’acquérir du patrimoine immobilier et de préparer sa retraite

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Habituellement, nous possédons un bien immobilier en pleine propriété, mais il peut être intéressant dans certains cas de démembrer cette propriété en séparant :
- La nue-propriété, c’est le droit de disposer d'un bien, sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance
- L’usufruit, c’est le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire de l’utiliser pour y habiter par exemple (l’usus) ou la possibilité de le louer afin d’en percevoir les loyers (le « fructus »)
Ce dispositif est généralement utilisé pour anticiper une succession, on parle alors de donation en nue-propriété. Le donateur transmet de son vivant son bien à ses héritiers (donataires) en conservant la jouissance et l’usage dudit bien.

Droits de propriété :

Droit de	En pleine propriété	En nue-propriété	En usufruit
Vendre le bien	Oui	Oui (la nue-propriété uniquement)	Non
Occuper le bien	Oui	Non	Oui
Louer le bien	Oui	Non	Oui

Peut-on vendre un bien en nue-propriété ?

S’il souhaite vendre son bien, le nu propriétaire revendra uniquement son droit de nue-propriété, son acheteur deviendra alors le nouveau nu-propriétaire. Cette transaction n’a aucun impact sur l’usufruitier qui conserve ses droits à jouir ou à utiliser le bien comme il l’entend jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Les deux parties (nu-propriétaire et usufruitier) peuvent décider ensemble de vendre le bien immobilier. Dans ce cas, une répartition du prix de la vente se fait au prorata des droits de chacun ou au bénéfice de l'usufruitier (quasi-usufruit). Le fruit de la vente peut également être réinvesti dans un nouveau bien en démembrement.

Pourquoi la nue-priorité intéresse les investisseurs ?

On pense souvent à la nue-propriété dans une logique de transmission mais ce dispositif peut s’avérer très intéressant pour un investisseur déjà fortement imposé (TMI égale ou supérieure à 30%) qui n’a pas besoin de revenus complémentaires dans les années à venir, mais qui en aura besoin lors de sa retraite. Dans ce cas, le dispositif d’investissement de nue-propriété temporaire est parfaitement adapté car il permet de définir dès le départ la durée du démembrement. Autre avantage pour un investisseur payant l'IFI, le nu-propriétaire n'a pas à déclarer son bien pour l'impôt sur la forune immobilière. C'est à l'usufruitier que revient l'obligation de déclarer la valeur du bien en pleine propriété.

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En quoi consiste le principe de nue-propriété temporaire ?

Ce dispositif d’investissement repose sur le démembrement temporaire des droits de propriété d’un bien immobilier. L’investisseur acquière la nue-propriété du bien et l’autre partie (souvent un bailleur social) achète le droit d’usufruit du bien pour une durée prédéfinie. L’avantage pour l’investisseur est d’acheter un bien décoté de 25% à 40% car il ne bénéficie pas de l’usufruit du bien sur une longue durée. Celle-ci est généralement comprise entre 10 et 20 ans, plus la durée est longue, plus la décote sera importante. L’autre avantage est qu’il n’y a pas d’aléa sur l’extinction de l’usufruit, celle-ci est définie contractuellement lors de l’achat du bien. L’investisseur récupère la pleine propriété du bien à l’échéance du terme de l’usufruit inscrite dans son contrat.

Une fois qu’il retrouve la pleine propriété du bien, l’investisseur peut alors le louer, l’occuper ou le revendre.

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