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navigation. Le crédit immobilier, créateur de valeur par nature
Publié le 23/09/2024
Quelle que soit la conjoncture des taux d’intérêts, le crédit s’est de tout temps inscrit au cœur des stratégies patrimoniales en répondant aux besoins de constitution, de diversification et de transmission du patrimoine. Utilisé à bon escient, il fut et reste un allié financier précieux. Décryptons ensemble les contours de cet instrument patrimonial majeur !
Une typologie de crédit qui s’adapte à tout projet
Comme chacun le sait, l’utilisation du crédit fait partie intégrante des usages de consommation au sein de nos sociétés développées. Il s’agit en général d’un prêt bancaire consenti par un établissement financier à un ou plusieurs emprunteurs (personnes physiques ou morales). Le crédit permet le financement de tout ou partie d’un projet, qu’il vise la consommation, l’acquisition de biens notamment immobiliers mais aussi le cadre professionnel.
Nous nous intéresserons plus particulièrement ici à son utilisation patrimoniale.
Dans ce cadre, une typologie de crédit est principalement proposée par les banques ; il s’agit du crédit amortissable. Il permet de rembourser sur la durée du prêt, le capital et les intérêts. Du fait de son remboursement linéaire, la dette s’éteint progressivement dans le temps.
Le crédit immobilier au cœur de stratégies patrimoniales très diverses
Créateur de valeur par nature, le crédit s’inscrit dans de multiples stratégies patrimoniales, qu’elles visent des objectifs personnels ou professionnels.
À titre personnel, le crédit favorise notamment le développement ou la diversification d’un patrimoine mais aussi la constitution de compléments de revenus à la retraite. Il facilite l’acquisition en particulier de biens ou droits immobiliers. Le cas échéant, ces opérations peuvent être optimisées suivant leurs natures, par le bénéfice d’avantages fiscaux(1).
- S’agissant d’immobilier locatif, la déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus imposables va générer une économie d’impôt, améliorant de fait la rentabilité de l’investissement.
- Il en est de même de l’inscription au passif de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) des dettes existant au 1er janvier de chaque année au titre des emprunts visant l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables.
- L’effet de levier fiscal de l’endettement est démultiplié lorsqu’il est associé à des opérations présentant des avantages fiscaux liés par exemple aux dispositifs « Pinel » (lequel sera supprimé le 31 décembre 2024), « monuments historiques », « Malraux » ou encore « location meublée non professionnelle (LMNP) ».
Adossé à un support financier tel un contrat d’assurance vie ou contrat de capitalisation, il est de nature à accroître le patrimoine tout en diversifiant ses avoirs, sous condition notamment d’un différentiel positif entre le coût du crédit et la rentabilité du support financier.
Il peut aussi répondre à un objectif de protection familiale. En effet, une assurance emprunteur peut permettre le remboursement du prêt bancaire en cas de décès de l'emprunteur et ainsi favoriser la transmission du bien aux héritiers de ce dernier.
Dans un cadre professionnel aussi, le crédit sera un allié de l’entrepreneur lorsqu’il souhaite investir dans une entreprise. Il pourrait toutefois trouver intérêt à la création d’une holding pour l’acquérir, les conditions de déduction des intérêts d’emprunt de ses résultats pouvant être moins restrictives qu’à titre individuel. Cette déduction fiscale allège le poids de l’endettement et contribue à améliorer la rentabilité de l’investissement.
Le contexte de taux plus élevés n’a pas mis un terme à la pertinence du crédit
Longtemps ces dernières années, les politiques monétaires particulièrement accommodantes des banques centrales et notamment de la Banque centrale européenne (BCE) avaient favorisé le maintien de taux d’intérêts particulièrement bas. Par suite de la hausse de l’inflation durant la période post-Covid, la plupart des banques centrales se sont engagées dans un cycle de resserrement monétaire, dans le but de durcir les conditions de financement. Le relèvement des taux d’intérêt directeurs en 2022-2023 à un rythme sans précédent a conduit à une hausse brutale des taux d'intérêts et une réduction de l'offre bancaire. Depuis début 2024, la tendance semble plus favorable et les taux ont commencé à baisser.
Pour autant, au-delà de l’impact psychologique et financier de taux d’intérêt plus élevés, le crédit continue de servir avantageusement les stratégies patrimoniales.
Le recours au crédit s’accompagne cependant de conditions et de limites dont il faut tenir compte avant de s’engager. Il est bien entendu primordial de vérifier que les opérations financières et patrimoniales sont conformes à vos objectifs(2) et compatibles avec votre capacité financière. Ces précautions d’usage respectées, l’ensemble des vertus du crédit doivent être considérées par tout investisseur patrimonial éclairé.
(1) En présence d’opérations permettant des avantages fiscaux, les stratégies patrimoniales ayant recours au crédit doivent être utilisées avec précaution, afin d’agir en conformité avec les règles juridiques et fiscales en vigueur.
(2) Les professionnels de crédit sont tenus de fournir gratuitement à l'emprunteur des explications portant sur l’offre de prêt permettant de déterminer si le contrat de crédit est adapté aux besoins et à la situation financière de l’emprunteur.
