Marché immobilier :

Ce qui change pour l’immobilier locatif en 2024

Publié le 11/01/2024

Vue d'un chantier au coucher du soleil avec l'affichage de l'année 2024. Immobilier locatif.

Baisse du taux de réduction d’impôts Pinel

Lorsqu’un particulier achète un appartement neuf dans une zone Pinel, il bénéficie d’une réduction d’impôts sous réserve de louer son bien pour une durée minimum de 6 ans. Le bailleur doit également respecter un plafond de loyer et de ressources de ses futurs locataires.

La réduction d’impôt correspond à un pourcentage du montant de l’investissement (acquisition et frais). Depuis le 1er janvier 2024, cette réduction d’impôts a baissé et sera dorénavant de :
- 9% du prix d’acquisition pour une période de location de 6 ans (au lieu de 10,5% en 2023)
- 12% du prix d’acquisition pour une période de location de 9 ans (au lieu de 15% en 2023)
- 14% du prix d’acquisition pour une période de location de 12 ans (au lieu de 17,5% en 2023)

Retrouvez tous les détails de ce dispositif de défiscalisation sur notre page Pinel

Le dispositif Malraux reconduit

Le dispositif Malraux est prolongé d’une année jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dispositif offre une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux réalisés pour la restauration complète d’un immeuble bâti ancien, souvent remarquable. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, l’investisseur doit mettre le logement acheté en location pour une période de 9 ans minimum. Par ailleurs, l’assiette de calcul de l’avantage fiscal est plafonnée à 400 000 € de dépenses.

Retrouvez le détail complet de ce dispositif dans notre page Malraux

Le dispositif Denormandie prolongé

Le dispositif Denormandie est prolongé de 3 ans jusqu’en 2026. Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 21% sous réserve d’acheter un bien ancien à rénover et de le mettre en location. Comme le Pinel, l’engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% de la valeur d’acquisition du bien qui doit être situé dans une zone éligible au dispositif.

Changement sur la fiscalité du loueur meublé touristique ?

Un amendement déposé par le gouvernement propose de supprimer la niche fiscale «Airbnb» afin de lutter contre le développement des résidences non principales.
Les meublés de tourisme classés relèvent aujourd’hui du régime micro-BIC si leur chiffre d’affaires est inférieur à 188 700 euros et bénéficient de l’abattement forfaitaire représentatif de charges de 71%.
À partir du 1er janvier 2024, les seuils d’avantages fiscaux des locations meublées de tourisme en zone tendue devraient être alignés sur les meublés classiques. L'abattement fiscal pour ces locations passera de 71 à 50% si le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 77 700 euros.
Néanmoins, les débats sur la fiscalité du meublé touristique ne sont pas terminés car une mission parlementaire sur la réforme de la fiscalité locative a été confiée le 15 novembre 2023 aux députées Annaïg Le Meur (Renaissance, Finistère) et Marina Ferrari (Modem, Savoie). Ces dernières devraient remettre leurs propositions fin février et elles pourraient générer de nouvelles modifications dans le pourcentage des abattements et les plafonds annuels de chiffre d’affaires.

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Crédit immobilier : la fixation du taux d’usure redevient trimestrielle

A partir du 1er janvier 2024, la fixation du taux d'usure, ce taux plafond au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter, retrouve son rythme trimestriel. La Banque de France a rappelé que « suite à la remontée rapide des taux directeurs de la BCE, le gouverneur de la Banque de France et le Ministre des Finances avaient retenu exceptionnellement une publication mensuelle des taux d'usure à partir de janvier 2023 " mais que " cette mensualisation exceptionnelle n'a plus lieu d'être ".

Cette mensualisation pour le calcul du taux d’usure avait permis aux banques de s’adapter à la hausse rapide des taux directeurs et ainsi d’ajuster leurs barèmes de crédits immobiliers proposés à leur clientèle. Cela leur a également permis de reconstituer leur marge financière sur l’octroi de crédit. Maintenant que les taux directeurs de l’Eurosystème se sont stabilisés, il n’est plus nécessaire de maintenir cette fréquence mensuelle. Aujourd’hui le taux d’usure sur les prêts immobiliers de plus de 20 ans atteint les 6,29 %, ce plafond laisse une latitude importante aux banques pour établir leur grille de taux en crédit immobilier.

Dernière année de location pour les logements classés G

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) permet d’évaluer la performance énergétique et climatique d'un logement dans une échelle de A à G (A étant la catégorie la plus performante et G la catégorie la moins performante).
Pour les propriétaires de logements classés G, c’est la dernière année pour louer en l’état leur bien. Cette interdiction de louer à partir du 1er janvier 2025 s’appliquera aux nouveaux contrats de location.

A noter que le plafond du déficit foncier est actuellement porté à 21 400 € au lieu de 10 700 € pour les dépenses de travaux permettant aux logements en catégorie E, F ou G de passer en classification A, B, C ou D avant le 31 décembre 2025.

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