Pinel :

Denormandie, une alternative au Pinel ?

Publié le 27/03/2024

Vue d’un chantier de rénovation dans un logement éligible au dispositif Denormandie

Depuis la fin annoncée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, de nombreux investisseurs se demandent quel dispositif de remplacement est prévu en 2025. Mais surprise, le gouvernement n’a annoncé aucune mesure afin de soutenir la construction neuve l’année prochaine. Cette absence de dispositif a le mérite de remettre en lumière un autre dispositif de défiscalisation un peu oublié, le Denormandie.

Relire l'article L'année 2024, dernière année du Pinel

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Du nom de l’ancien ministre du logement Julien Denormandie, ce dispositif de défiscalisation encourage la rénovation de logements anciens dans les cœurs de ville. A cette fin, une réduction d’impôts sur le revenu est octroyée aux particuliers qui achètent un bien immobilier à rénover dans les zones éligibles et qui s’engagent à le louer pour une durée minimum de 6 ans. La part des travaux de rénovation doit représenter au minimum 25% du montant total de l’investissement.

Quels types de travaux sont éligibles au dispositif Denormandie ?

Les travaux doivent servir à améliorer la performance énergétique du logement individuel d’au moins 30%. Au moins deux des travaux suivants doivent être engagés :
- changement de chaudière
- isolation des combles
- changement des fenêtres
- isolation des murs
- changement de production d’eau chaude

Un vaste choix de villes éligibles au Denormandie

Initialement limité à moins de 250 villes, le dispositif Denormandie souffrait de la faible attractivité de ces communes par rapport aux agglomérations éligibles au dispositif Pinel. Mais depuis, de nombreuses villes ont signé des ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) et elles sont dorénavant plus de 1 400 à pouvoir accueillir des programmes Denormandie au sein de leur centre-ville. Ainsi des agglomérations présentant une attractivité économique comme Brest, Caen, Chambéry, Chartres, Colmar, Fontainebleaux, Limoges, Mâcon, Pau, Saint-Malo sont maintenant éligibles.

Voir notre programme Denormandie à Chartres

Les mêmes avantages fiscaux que le Pinel Plus

Le dispositif Denormandie bénéficie des mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel Plus. La réduction d’impôts est plus ou moins importante selon la durée de location du bien et elle correspond à un pourcentage du prix de revient net du logement, c’est-à-dire de l’ensemble des sommes débloquées pour l’achat du bien, frais de rénovation inclus.

Engagement de location sur	6 ans	9 ans	12 ans
Réduction d'impôts en % du prix du bien	12%	18%	21%

Le pourcentage de réduction d’impôts s’applique dans la limite de 300 000 € et à raison de 2 investissements maximum par foyer fiscal et par an

Des plafonnements équivalents au Pinel

Comme le Pinel, le dispositif Denormandie doit respecter des plafonnements concernant les ressources des locataires et le montant des loyers.

Selon la composition du foyer, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser des plafonds réglementaires. En zone B1 par exemple, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 68 699 € pour un couple avec 2 enfants (bail conclu en 2024).

Selon la localisation du logement, le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser les plafonds suivants pour l’année 2024 :
- Zone A : 14,03 € de loyer au m²
- Zone B1 : 11,31 € de loyer au m²
- Zone B2 et C (sur agrément) : 9,83 € de loyer au m²

A noter que le logement doit être loué nu (non meublé) et doit être la résidence principale du locataire.