Fiscalité :

Impôts 2024, quel régime choisir pour déclarer ses revenus fonciers

Publié le 18/04/2024

Un homme et une femme débattent sur le meilleur régime d’imposition concernant les revenus fonciers

Depuis le jeudi 11 avril 2024, le service de déclaration des revenus en ligne est ouvert. Le paiement des impôts est beaucoup plus simple depuis quelques années grâce à la mise en place du prélèvement à la source. Ainsi la plupart des revenus imposables sont préremplis par l'administration fiscale mais ce n’est bien sûr pas le cas pour les revenus fonciers. Pour ceux-ci, le remplissage des formulaires d’imposition sera plus ou moins complexe selon le régime que vous aurez choisi. Cela dépendra également des types de dispositif et de location associés à vos biens immobiliers.

Quel régime d’imposition pour la location nue ?

C’est la location la plus courante, elle se caractérise par le fait de louer son bien sans meubles et sans équipements indispensables. Le propriétaire bailleur a alors le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel. En revanche, si les revenus locatifs annuels dépassent les 15 000 €, il devra obligatoirement opter pour le régime réel.

Régime micro-foncier en location nue

Ce régime vous concerne uniquement si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € annuels. Il vous permet de bénéficier automatiquement d’un abattement de 30%. Par exemple, si vous avez perçu 10 000 € de loyers, vous n’êtes imposé que sur la base de 7 000 €. L’autre avantage est d’avoir une déclaration simplifiée car vous n’aurez qu’à inscrire le montant de vos loyers bruts de l’année dans le formulaire 2042 sur la ligne 4BE : Recettes brutes sans abattement.
Néanmoins, il est important de s’assurer que vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont inférieures à 30% de vos revenus locatifs. Dans le cas contraire, il sera sans doute plus judicieux d’opter pour le régime réel.
Enfin les dispositifs particuliers comme le Besson, Robien, Borloo, Malraux, monuments historiques sont soumis à des régimes spéciaux.

Régime réel en location nue

Ce régime est adapté si vos charges déductibles sont supérieures à 30% de vos revenus locatifs et il est obligatoire si vous avez plus de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Votre déclaration sera plus complexe car vous devrez remplir en complément le formulaire 2044 afin de reporter vos loyers encaissés, vos charges déductibles, voire le déficit foncier généré.

Les charges déductibles sont multiples :
- la taxe foncière
- les charges de copropriété
- les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation
- les intérêts du crédit immobilier
- les cotisations de l'assurance emprunteur
- les primes d’assurance (loyers impayés et PNO)
- les diagnostics immobiliers
- les frais de procédure

A noter que le choix du régime réel est irrévocable sur une durée de 3 ans. C’est seulement à l’issue de cette période que vous pourrez (re)passer au régime micro-foncier si cela s’avère plus opportun fiscalement.

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Particularité des dispositifs Pinel et Denormandie

Ces deux dispositifs concernent des locations nues mais nécessitent lors de la 1ère année de location de compléter et de cocher des éléments précis. Il faut notamment spécifier les caractéristiques de votre investissement et la durée de l’engagement de location sur l’imprimé 2044 EB.

Revenus issus de parts SCPI

Les revenus provenant de SCPI sont catégorisés comme des revenus fonciers, ils peuvent donc être déclarés au régime micro-foncier ou au régime réel. Cependant, si vos revenus fonciers proviennent uniquement de parts de SCPI, ils ne sont pas éligibles au régime du micro-foncier, vous devrez obligatoirement opter pour le régime réel.
En revanche si vous avez des revenus fonciers complémentaires provenant de biens détenus en direct (non meublés et hors immobilier bénéficiant d’une loi de défiscalisation) et que le cumul avec vos revenus de SCPI ne dépasse pas 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier

Quel régime d’imposition pour la location meublée ?

Tout d’abord les loyers perçus dans des logements meublés sont catégorisés par l’administration fiscale comme des "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC). Là aussi, le propriétaire bailleur a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Lire aussi l’article Faut-il investir dans un meublé géré ou non géré ?

Le micro-BIC en location meublé :

Pour être éligible au régime du micro-BIC, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 77 700 €. Un abattement de 50% est alors appliqué. Par exemple, si vous avez perçu 20 000 € de loyers, vous n’êtes imposé que sur la base de 10 000 €. A noter que si votre logement est une location meublée de tourisme classé, l’abattement sera même de 71%. Pour ce régime, vous devez adresser le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) et compléter en parallèle la déclaration sur le revenu (formulaire 2042). Avant d’opter pour ce régime simplifié, il est indispensable de s’assurer que vos charges déductibles (amortissement du bien et des meubles, intérêts d’emprunt…) sont inférieures à l’abattement appliqué.

Le régime réel en location meublé :

Comme le micro-BIC, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 77 700 € dans le régime réel. Ce régime n’offre pas d’abattement automatique mais il permet de déduire non seulement les charges habituels (taxe foncière, intérêt d’emprunt…) mais également l’amortissement de votre bien et de ses meubles. Ainsi, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 50% ou 71% des revenus locatifs annuelles. Pour le régime réel, il convient de remplir et télétransmettre aux impôts sa liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes). Pour ce régime, il est préférable de confier votre gestion comptable et fiscale à un cabinet d’expertise comptable dès la mise en location de votre bien meublé.